当事人信息
原告（反诉被告）：黎城县黎侯镇北泉寨村民委员会，住所地：黎城县黎侯镇北泉寨村。统一社会信用代码：54140426A23189531C。
法定代表人：申玉红，任村委会主任。
委托诉讼代理人：张丞义，山西黎佳律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：李妩艳，山西黎佳律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：董某军，男，****年**月**日出生，汉族，黎城县人，司机。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：刘某花，女，****年**月**日出生，汉族，黎城县人，务农。系被告的妻子。
审理经过
原告（反诉被告）黎城县黎侯镇北泉寨村民委员会（以下简称“北泉寨村委”）与被告（反诉原告）董某军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，被告董某军于2021年1月29日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告北泉寨村委向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即返还并腾出黎城县黎侯镇北泉寨村综合楼七单元；2、请求判令被告向原告支付2012年至2020年的房屋使用费90000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年8月20日，签订《北泉寨门市、居室综合楼预定协议》，协议约定被告购买北泉寨村综合楼七单元房产。协议签订后因被告欠付房款，原告向法院提起诉讼，法院判决原、被告所签订的协议无效，现原告请求判令被告给原告返还并腾出房屋，支付被告实际使用房屋期间的房屋使用费。
被告辩称
被告董某军辩称，原、被告所签订的买卖房产协议已被法院认定为无效，被告基于同时履行抗辩权，因原告未返还被告已支付的房款和赔偿款，故被告没有返还房产。原告作为开发商，私刻无效公章，采用格式合同，欺骗被告可以办理房屋产权证，与被告签订预定协议。被告购买原告房产后，因房屋漏水，经常断水断电，没有暖气，房子几乎没有使用价值，原告要求被告支付房屋使用费没有事实和法律依据。现被告依法提起反诉，请求原告返还被告176560元房款及10年间同期银行贷款利息，赔偿被告装修款60000元，房屋顶部漏水修理费用11000元，在外租家居住10年，每年租金8000元，惩罚性损失176560元，共计赔偿损失327560元。
原告针对被告的反诉辩称，原告同意返还被告购房款176560元，因被告已对房屋进行了使用，应支付使用费，该费用可与原告占有价款应支付的资金占用费相互抵销，故原告只需支付本金，而无须支付利息，另被告还应返还房屋一层出租所取得的房屋租金，考虑到被告有安装锅炉，修建彩钢瓦顶等添附行为，被告应在证明其损失数额后，损失与应返还的租金进行折抵，另原告不是房地产开发商，没有证据证明房屋主体结构质量是否合格的鉴定，不应承担惩罚性赔偿。
本院查明
经审理查明，原告北泉寨村委前负责人韩某法代表村委与被告于2011年8月20日签订《北泉寨门市、居室综合楼预定协议》（下称“《预定协议》”）,被告购买原告综合楼七单元，其中二层居室建筑面积85.24平方米，每平方米1500元，房价127860元，一层门市建筑面积74.44平方米，按承包方式租赁，租赁期限为26年，承包费260000元，签协议时，被告预交10000元，欠交250000元，可在10年内付清，每年至少交原告25000元，同时每年按欠交额5%向原告交纳利息，协议同时约定原告按相关规定为被告办理房产手续，原告负责建设配套设施正常运行，水、电、供暖、排污畅通等。
原告将诉争房产交付被告后，被告对二楼住房进行精装修，于2012年入住，一楼门市进行了简单装修，对外出租。因二楼住房楼顶漏水，所住房屋原告未能如期供暖，房产证不能办理等因素，加之原告负责人因换届更换，被告所反映问题长期未能得到解决，原、被告发生争执，被告在交纳二楼住房全款和部分门市款项后就剩余门市尾款拒绝交纳。
2017年，换届后的北泉寨村委将董某军诉至法院，要求被告支付拖欠的一楼门市租金及利息，经本院审理认为，原、被告签订的《预定协议》无效，并认定房屋一楼门市实为分期付款买卖合同。判决后，原告不服，提起上诉，长治市中级人民法院认为，北泉寨村委向董某军发出的房款催缴通知书明确载明：购买原告村委309国道东侧两层商住楼，双方约定总价款387860元整，目前尚欠237863元。认为本院一审认定的《预定协议》为房屋买卖合同并无不当，驳回上诉，维持原判。
2021年，原告新一届村委将被告起诉本院，要求被告腾开案涉房产将房产交付原告，并支付房屋使用费90000元，被告提起反诉要求原告退还房款及利息，并赔偿其损失。原、被告确认被告已付原告房款176560元。
本院对诉争房产进行了现场勘验，诉争房产位于××村边，系一楼门市，二楼住宅。一楼门市被告简单装修后已对外出租，二楼住宅已精装修，现由被告居住。住宅楼顶由被告用彩钢瓦覆盖，以防雨水浸漏，楼顶有被告安装的太阳能一台，房产一楼入户门外紧邻东墙有被告安装的锅炉一台用于冬季取暖，二楼住宅两个卧室和东阳台顶均有不同程度的霉斑，二楼住宅两个卧室被告为保暖和隔音又另行加装了一层窗户。
鉴于双方签订的《预定协议》已被生效判决确认为无效协议，被告即将面临将诉争房产腾开交付原告的情形，考虑到被告对房屋及门市的添附，部分装修、装饰及家俱的不可移动或基于房屋结构现状而配置，被告搬动将会严重损毁或使财产贬值。为平等保护当事人的合法权益，本院对被告搬离住宅及商铺后所留的财产依法进行了财产登记，并对原、被告进行了释明，双方均表示同意并在本院的现场勘验笔录和财产登记笔录上签字确认（详见财产清单），本院亦对诉争房屋及门市现状进行拍摄、录像存卷。
另查明，本院调阅了黎城县行政审批局部分在售楼盘商品房备案情况，我县惠泽苑小区楼盘商品房最低预售价每平方米4260元，枫香庭苑楼盘最低预售价为每平方米4500元，黎侯世纪城小区楼盘最低售价为每平方米4440元，山西文泰房地产开发有限公司开发的楼盘最低售价为每平方米3962元，位于县城偏远的银河小区尚未出售的商品房最低售价每平方米3700元。
以上事实，有本院（2017）晋0426民初464号民事判决书，长治市中级人民法院（2017）晋04民终2074号民事判决书，原、被告签订的《北泉寨门市、居室综合楼预定协议》，黎城县行政审批局部分小区商品住宅销售部分备案价目表12页，本院现场勘验笔录、财产登记清单笔录，32张照片，录像在卷佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。
关于原告请求被告支付房屋使用费90000元，以及请求被告返还出租房屋收益或用该收益折抵被告对房产添附价值一节，原告提供2020年房屋租赁网站截图一份，证明房屋租赁费每年约10000元，以证明自己主张。被告对此提出异议，认为房屋租赁费随年代、地理位置、房屋产权的不同而不同，由于原告违约，被告才未交清房款，但房屋还是被告的，被告有权使用，且房屋时常停电、停水、没有暖气。当时所买房屋价格与东关新村小区价格一样，但办理不了房产证，被告买房的前三年门市因停水无法租赁，被告自己还在外租房居住。
本院认为
本院认为，被告购买原告房屋及门市，其初衷是用于居住和开门市或出租门市获取利润，被告在支付相应价款后即取得了房屋的使用权和租赁权，双方的《预定协议》在2017年被生效判决确认无效后，原告怠于行使自己的权利，未积极采取补救措施妥善处置被告的居住生活。2021年原告才提起诉讼，后原告仅积极主张自己的权利，消极被动敷衍应履行义务。被告在花费大量的心血，付出大量精力和金钱的情况下，才使诉争房屋具备居住、租赁的条件，本院兼顾法、理、情相统一的原则，对原告的上述诉求依法不予支持。
关于被告请求原告支付176560元的同期银行贷款利息，在外租房10年损失80000元，赔偿惩罚性损失176560元一节，被告未向本院提供证据加以证实，庭审中称不知道如何计算的，前10年的房价和现在房价不同，应该是以现在房价每平方米4000元－4500元计算出的。原告对被告的主张不予认可，认为被告在明知房屋不能购买，《预定协议》被确认无效后，没有及时止损存在过错，原告将房屋出卖给本集体组织成员外的被告也存在过错。被告认为原告没有明确外村村民不能购买，原告所建房屋一共八户，有七户卖给外村人，且时任村干部韩某法承诺交清房款就给被告往北泉寨村迁户口、办房产证等，至始至终原告都在欺骗。
本院认为，被告该项诉求无事实依据及法律依据，但考虑到诉争房屋买卖被确认为无效后，被告与原告所签协议的目的不能得到实现，被告将面临无房可居的现实状况，综合考虑原、被告所定协议时间、历史背景，原告在收回涉案房屋亦会另行按现行房价处置等因素，且造成《预定协议》无效是原告在出卖时明知涉案房屋所占土地为集体土地，也不能办理房屋产权，却将涉案房屋出卖给本集体经济组织成员之外的被告，在协议履行过程中，对被告方的合理诉求置之不理，仅一味强势要求被告履行义务，故原告应对协议无效承担主要责任。原告应赔偿被告因土地升值房屋价格上涨、房屋升值部分的损失。被告购买的是住房和门市，其中住房系被告一次性付款购买，原告应赔偿被告需另行购置房屋差价，原告在未积极履行退还被告购房款，未就被告居住善后事宜妥善处理，未考虑被告需筹措资金另行购置房屋的情况下，认为被告未及时止损的理由显属欠妥。根据我县不同小区的房价的最低价，以及房屋实际售价高于商品房备案价的情况，本院酌情认定房屋单价为每平方米4300元，被告二楼住房面积85.24平方米，原告应按每平方米2800元差价赔偿被告238672元。被告分期购买的一楼门市，因仅付少量价款，按协议约定扣除5%的利息，尚不足房价20%，所购买一楼门市又存在出租收益，被告自述前几年每年收益8000元，近二年每年出租收益10000元，被告在签订《预定协议》时未考虑潜在的风险也存在一定过错，故本院对被告一楼门市差价部分的损失依法不予考虑。
关于被告诉称要求原告赔偿房屋装修费60000元，维修房顶漏水加盖彩钢瓦花费11000元一节，被告未向本院提供证据，庭审中称住房卧室为隔音、保暖所加装双层窗户、住房阳台加装的隔断、两组暖气、所安装的锅炉、2020年煤改电取暖设施等均不在之前的装修费用之内。原告认为被告没有证据证明房屋添置、添附物品的价格，被告当时可能花了那么多钱，但现在肯定不值，被告应承担举证不能的后果。庭审中，本院主持双方对上述相关财产进行议价，但原、被告双方议价未能成功，且均不同意对被告添附的财产进行评估。
本院认为，就被告对诉争房屋的财产添附，双方均不同意对财产进行评估，故无法得出被告对诉争房屋财产添附的价值，但考虑到被告已实际对房屋进行装修、装饰，对房屋漏水也进行了加固维修，安装了取暖设施，一楼门市也进行简单装修，诉争房屋已具有居住、租赁的条件，被告再次购房也需重新装修，结合我县装潢市场的消费水平，综合考虑被告住房及门市装修时间、使用年限、财产折旧等因素，原告应酌情补偿被告装修费用40000元，但被告在交付原告时应按本院登记的财产清单所列财产完好无损交付原告。
综上，经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、限反诉被告黎城县黎侯镇北泉寨村民委员会在本判决生效三十日内退还反诉原告董某军购房款176560元，赔偿反诉原告董某军房屋差价238672元，补偿反诉原告董某军装修装饰等损失40000元，共计455232元。
二、限被告董某军在本判决生效三十日内将本案所诉争的位于北泉寨村国道309东侧的房产腾出，并交付给原告黎城县黎侯镇北泉寨村民委员会，被告董某军应确保留下的房屋财产完好，能够正常使用（详见财产清单），之后的房屋出租收益归原告黎城县黎侯镇北泉寨村民委员会所有。
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
原告如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2050元，反诉费4420.5元，共计6470.5元，由原告黎城县黎侯镇北泉寨村民委员会承担4313.7元，被告董某军承担2156.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
