当事人信息
原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所：珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号10栋首层夹层。（以下简称原）
法定代表人：刘源茂。（未到庭）
委托诉讼代理人：陈大文，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：孙艳，女，汉族，系该公司员工。
被告：陈嘉琦，男，****年**月**日出生，汉族，户籍所在地：辽宁省锦州市古塔区。
审理经过
原告珠海市现代名城物业管理有限公司诉被告陈嘉琦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙艳、被告陈嘉琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告提出诉讼请求：一、判令被告付清至2020年12月31日拖欠的物业服务管理费2619元及滞纳金363.58元（按中国人民银行同期贷款利率的2倍计至2021年3月31日）；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等2625元（计至2020年12月31日），资金占用费292.88元（按年息6%计至2021年3月31日）；二、判令被告支付自2021年4月1日至付清之日拖欠的物业服务管理费滞纳金；三、判令被告支付自2021年4月1日至付清之日拖欠的可视对讲系统维护管理费、公摊水电费以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等资金占用费。事实和理由：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城9栋703房的业主，该房建筑面积为80.94平方米。原、被告于2008年9月15日签署《前期物业管理服务协议（世纪名城）》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》三份协议，约定：1.小区住宅物业服务管理费每月每平方米1.2元,被告每季度应交物业服务管理费291元；2.被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维保费等；3.业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。从2019年11月至2020年12月止，被告累计拖欠物业管理费1568元；拖欠可视对讲系统维护管理费、公摊水电费和特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等937元。因被告拒不交纳上述费用，原告遂诉至法院。
原告举证
原告提交的证据有：1.《前期物业管理服务协议》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》；2.《催费资料》；3.世纪名城9栋2018年8月-2020年4季度物业相关费用分摊明细表、票据、付款凭证、公告、报价单、验收单等相关资料；4.欠费本金及滞纳金计算表。
被告辩称
被告辩称，原告没有按照《前期物业管理服务协议》提供服务，除了物业费外，其他费用不明不白。被告于2018年9月份入住保利时代海秀花园，未在涉案小区居住。2018年10月份至2019年6月份的费用，原告已经超过诉讼时效。原告追缴物业费存在瑕疵，应当对其利息及滞纳金不予支持。原告因服务差，于2020年12月31日交接离场（有媒体、居委会、政府部门、警察、中珠物业、业主等见证），原告一直存在服务质量差，服务态度恶劣，不作为等违反协议的行为。除了前期物业服务协议明确约定的1.2元∕平方米的物业费外，原告还收取各种不明不白的费用，从不公示票据，业主没有任何知情权。由于原告的所作所为，小区全体业主对原告失去了任何信任，且原告把不清不楚的各项收费与物业费进行捆绑收费，必须一起交清，拒绝业主查核明细要求，因此大多数业主不得不暂缓交费。
被告质证
被告向本院提交了如下证据：1.录音；2.2018年9月8日缴费发票；3.证明；4.图片证据。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2008年9月15日，原告与被告陈嘉琦签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务的，原告可经业主同意后制定相应标准；此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套设施的维护基金。小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费；可视对讲系统管理费每户每月5元；开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收12个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号；本物业实行物业服务费用包干制，原告在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或亏损归原告。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。同时，协议还约定了小区公摊费用等其他事项。
被告陈嘉琦是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城9栋703房（以下简称该房）的业主，该房建筑面积为80.94平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为97元。被告于2021年3月份将涉案房屋出售，并办理了产权变更登记。被告向本院提交了2018年9月8日的缴费发票，显示其缴纳了2017年10月份至2018年9月份的物业费、电梯维保费、可视维护费、公摊电费、公摊费维修费。
原告提供了分摊明细表、分摊明细汇总表等证据。主张各项费用欠缴时间及欠缴金额如下：物业费从2018年10月到2020年12月共27个月，金额为2619元，滞纳金为363.58元；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、公摊维修费、电梯维保费、垃圾费等六项合计为2625元（其中可视对讲系统维护管理费135元、电梯维保费是每月11元，从2018年10月至2020年12月共27个月，金额为297元，公摊电费为454元、公摊维修费为1673元、公摊水费为39元、垃圾费为27元），该六项资金占用费为2625元。
原告提交了《催费通知书》，用以证实其以在小区大堂公示栏张贴的方式向被告催缴物业费及公摊费。原告提供了公告、发票等证据，并称：原告进行公共维修前，会在张贴公告，告知业主有权提出异议。上述公告载明“若共有业主有异议，须在本公告之日起7天内，以书面形式向物管处提出并索取回执，同时与物业公司查实核对，以至更正。超过公告规定的时间，视为共有业主愿意承担本次维修费用”或“若共有业主认为以上报价不合理，共有业主有权推荐更低价、更合理的单位进行本次维修，物管处将业主推荐的维修单位及价格进行本次维修。业主所推荐维修单位的材料质量与价格有冲突的，由全体共有业主另行决定。若公示期内共有业主未提出不维修意见及推荐维修单位，则物管处按以上价格聘请相关单位进行本次维修”。庭审中，原告述称，原告收取的物业管理费不包含垃圾清运费用，整个小区每月的该费用为4000元。另外，物业管理费及各项公摊费用是依协议应一起交纳，不存在捆绑收取。
另查明，2020年11月18日，珠海市金湾区红旗镇世纪名城第一届业主委员作出《通知》，载明：“世纪名城欠费业主：近期，世纪名城物业管理紧锣密鼓地在做准备交接工作。原物业公司有序按协议约定正常服务，积极配合移交准备工作。因原物业公司经济困难，请欠费业主尽快交清物业管理费等费用，以便物业管理工作更加顺利交接。”原告据此证明：业委会对原告移交工作是肯定的，并协助原告向小区欠费业主进行催缴相关费用。2020年12月31日，原告终止为案涉小区提供物业服务，并将物业服务用房移交给了珠海市金湾区红旗镇世纪名城第一届业主委员。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，涉案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定的内容全面履行自己的义务。根据《珠海市经济特区物业管理条例》第六十九条规定：“业主空置物业的，应当全额交纳物业服务费用”。被告于2021年3月份才出售物业，即便其不在涉案小区居住，亦应当支付相应的服务服务费。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”被告自2018年10月份开始欠费，原告于2021年5月份提起诉讼，并未超过诉讼时效。针对欠费明细，现具体认定如下：
一、关于物业管理费及公摊等费用的问题。（一）关于物业费。根据《前期物业管理服务协议》的约定及相关费用明细，被告自2018年10月1日至2020年12月31日共拖欠物业管理费2619元。原告请求被告支付该款项，被告对此予以认可，本院予以支持。（二）关于电梯维保费、公摊电费、公摊水费。案涉合同对上述费用有约定，原告主张电梯维保费297元、公摊电费454元、公摊水费39元，本院予以支持。可视对讲无法正常使用，本院对该项费用不予支持。考虑到该小区业主普遍反映原告服务态度差及管理不到位等因素，本院酌情认定八折计收上述费用，较为合理。故本案被告应承担电梯维保费、公摊电费、公摊水费共计632元。（三）关于公摊维修费。案涉合同对上述费用有约定，且原告对维修项目进行公告并载明异议期。虽然被告抗辩称案涉维修工程未经业主同意、验收，但由于案涉物业合同未对维修流程进行明确约定，且无证据显示被告向原告提出过异议，故本院对被告的该抗辩不予采纳。被告还抗辩称部分公摊维修费没有发票和付款凭证予以佐证，由于原告主张的公摊维修费1673元中确有部分费用没有发票和付款凭证予以佐证，同样，考虑到该小区业主普遍反映原告服务态度差及管理不到位等因素，本院酌情认定八折计收上述费用，故本院被告应承担的公摊维修费为1338.40元。（四）垃圾费，案涉合同没有对此予以约定，且垃圾清运属于物业日常服务范畴，故对原告主张的垃圾费27元，本院不予支持。综上，被告应向原告支付物业管理服务费2619元、电梯维保费、公摊电费、公摊水费、公摊维修费1970.40元（632+1338.40）。
二、关于物业管理费的滞纳金问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费，应向原告支付滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”案涉合同约定的滞纳金标准为日千分之二，而迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。可见，案涉合同约定的违约金过分高于实际损失。本案中，被告虽然未对违约金标准过高提出抗辩，但根据公平原则，保持裁判标准的统一性，本院对滞纳金予以调整，本院酌定滞纳金按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。虽双方在签订的物业服务协议对滞纳金有约定，但原告承认要求物业管理费及各项公摊费用一起交纳，属于捆绑收取的行为，应自行承担因此造成的损失，滞纳金应以拖欠物业费总额为基数，从起诉之日起计算较为公平合理。故，本案滞纳金应计算为：以2619元为基数，从起诉之日即2021年5月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。
三、关于电梯维保费、公摊电费、公摊维修费、公摊水费等费用的资金占用费。虽然案涉合同没有约定该费用，但原告有权要求被告因迟延支付而造成的利息损失。但由于双方对此部分费用的具体金额存在争议，经本院审理后予以确定，因此，原告请求从每月产生公摊费用的时间起算资金占用费不合理。本院确定应从本判决指定的支付期限即判决生效之日起七日期满后，才予以计算资金占用费。即公摊费用的利息损失的计算方法为：以欠付金额为基数，从本判决生效之日起七日期满后的次日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告陈嘉琦于本判决生效之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2018年10月1日至2020年12月31日物业管理费人民币2619元；
二、被告陈嘉琦于本判决生效之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付物业管理费的滞纳金（以人民币2619元为基数，自2021年5月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；
三、被告陈嘉琦于本判决生效之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付截至2020年12月31日的电梯维保费、公摊电费、公摊维修费、公摊水费等费用合计人民币1970.40元；
四、被告陈嘉琦于本判决生效之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付上述电梯维保费、公摊电费、公摊维修费、公摊水费等费用的利息损失（计算方法：以人民币1970.40元为基数，自本判决生效之日起七日期满后的次日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；
五、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费因适用简易程序减半收取人民币25元，由被告陈嘉琦负担。
本判决为终审判决。
