当事人信息
原告（反诉被告）：洛阳新东方学校，住所地河南省洛阳市西工区中州中路216号邮政大厦。 法定代表人：周成刚，该学校校长。 委托诉讼代理人：李丹阳，河南大鑫律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：马瑜骏，河南大鑫律师事务所 律师。 被告（反诉原告）：徐栋，男，****年**月**日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。 委托诉讼代理人：何早，北京大国律师事务所 律师。
审理经过
原告洛阳新东方学校与被告徐栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案，被告徐栋在诉讼中提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛阳新东方学校的委托诉讼代理人李丹阳、马瑜骏，被告徐栋的委托诉讼代理人何早到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告洛阳新东方学校向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐栋赔偿损失803141.17元及资金占用费（以803141.17为基数，自2019年11月15日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率算至本金实际清偿之日止，暂算至2021年1月29日为38886.53元）；2.判令被告徐栋退还租赁押金80000元及资金占用费（以80000元为基数，自2019年11月15日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率算至本金实际清偿之日止，暂算至2021年1月29日为3873.44元）；3.判令被告徐栋负担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月8日原、被告签订《房屋租赁合同》。原告洛阳新东方学校按照合同约定向被告徐栋支付了租金及押金，并对所租赁物进行了装修。2019年11月中旬，被告徐栋对租赁物断水断电，并阻挠原告洛阳新东方学校师生进入，原告洛阳新东方学校因无法使用租赁物进行教学，只能安排学生至酒店上课学习，支出了额外的租赁费和搬运费。2020年12月中旬，原告洛阳新东方学校分校区的学生要求退还学费、支付违约金等，造成原告洛阳新东方学校声誉损失。综上，被告徐栋应当向原告洛阳新东方学校退还押金，并赔偿以下损失：①装修费733511.17元（2019年11月至2021年2月共支出装修费1650400.13元，按合同约定计算装修损失为：装修总费用1650400.13元÷36个月×16个月=733511.17元）；②2019年12月15日至2019年12月31日租赁洛阳市聚康酒店管理有限公司房屋进行教学的损失46130元；③被告徐栋对租赁物停水停电导致原告洛阳新东方学校搬运租赁物内物品的搬运费23500元。
被告辩称
被告徐栋辩称，1.原告洛阳新东方学校与案外人签订的房屋装修合同的时间在原被告签订的《房屋租赁合同》约定的免租装修期之后，明显与事实不符；2.老城区人民法院（2020）豫0302民初937号生效判决书认定双方解除合同系不可抗力，本案中原被告签订的《房屋租赁合同》第十一条明确约定了不可抗力应免除受不可抗力一方在受影响范围内免除履行本合同责任的内容，因此被告徐栋不应承担原告洛阳新东方学校的装修损失；3.2018年1月22日原告洛阳新东方学校出具的承诺书称，如案外人洛阳师范学校提出解除租赁合同，导致其与被告徐栋签订的两份租赁合同无法履行，洛阳新东方学校不因此向徐栋提出任何赔偿要求。故请求驳回原告洛阳新东方学校的诉讼请求。 被告徐栋向本院提出反诉请求：1.判令原告洛阳新东方学校向被告徐栋支付租金209282元（自2019年2月9日至2019年11月15日，共279天）及利息（以209282元基数，自2019年2月9日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率算至本金实际清偿之日，暂算至2021年3月9日为21124元）；2.判令原告洛阳新东方学校向被告徐栋支付延期交纳租金的违约金246412元（年租金273792元×3年×30%=246412元）；3.判令原告洛阳新东方学校按拖欠租金数额向被告徐栋支付赔偿金209282元；4.依法判令原告洛阳新东方学校负担本案所有诉讼费。事实与理由：被告徐栋按双方签订的《房屋租赁合同》交付了租赁物，但原告洛阳新东方学校仅支付了第一年度的租金、押金，拖欠2019年2月10日至2019年11月15日的租金209282元。原告洛阳新东方学校逾期交纳租金，构成违约，应向被告徐栋支付违约金和赔偿金。 原告洛阳新东方学校辩称，被告徐栋的反诉没有事实及法律依据。原告洛阳新东方学校已按双方签订的《房屋租赁合同》关于租金年付的约定，向被告徐栋支付了第一年度的租金、押金，对案涉租赁物投入大量资金装修后投入使用。因案外人宋炎斌在洛阳师范学院大门口张贴通知，告知各租户被告徐栋没有权利收取租金，导致自2019年2月起经常出现洛阳新东方学校师生被阻挠入校，又因多位不同主体均要收取案涉租赁物租金，造成2019年11月原告洛阳新东方学校承租的房屋被断水断电。基于上述原因洛阳新东方学校没有交纳2019年2月9日以后的租金。因被告徐栋的过错，导致原告洛阳新东方学校无法使用租赁物且受到严重损失。被告徐栋的反诉请求应予驳回。
本院查明
本院经审理认定事实如下：案外人洛阳师范学院将位于黄梅路41号院教学楼及一楼地面附属物和餐厅及多功能厅租赁给案外人宋炎斌，案外人宋炎斌又将上述租赁物全部转租给徐栋，徐栋又将其中部分租赁物转租给洛阳新东方学校。 2017年12月8日徐栋授权徐敬超与洛阳新东方学校签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：第一条，徐栋（甲方）将位于洛阳市老城区黄梅路41号院教学楼一层西北2间（120平方米）和三层（1020.8平方米），建筑面积共计1140.8平方米的房屋出租给洛阳新东方学校（乙方）作为经营咨询教育使用。第二条，租赁期3年，自2018年2月10日至2021年2月9日；2017年12月10日至2018年2月9日为装修期免收租金；甲方应于2017年12月10日前将租赁标的及附属设施设备交付乙方。第三条，年租金273792元（含税），租金年付，乙方应于合同生效后5日内支付第一个租赁年度租金，以后的租金于每个租金支付年度结束前15天内支付。第四条，租赁押金80000元。第六条，甲方同意乙方对租赁标的进行装修改造，以满足乙方使用要求。租赁期满后，乙方的装修物留与甲方所有，乙方无需恢复甲方原有装修。第十条，双方应遵守合同规定，任何一方违约应承担违约责任，给对方造成损失的应予赔偿；在合同期限内，若甲方提前终止合同，甲方除向乙方支付违约金外，还应赔偿乙方所受损失，包括但不限于装修费用等。装修费用具体计算方法为：装修总造价÷总租用年限×未使用年限。第十一条，由于地震、台风、战争、疫情以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而导致影响任何一方不能履行本合同或不能按本合同约定的条件履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报或传真方式通知另一方，并提供不可抗力的详情及本合同不能履行或部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件……受不可抗力影响的一方可在受影响范围内相应免除履行本合同的责任等内容。 合同签订后，徐栋交付了租赁物。洛阳新东方学校支付了2018年2月10日至2019年2月9日第一年度租金273792元、租赁押金80000元，对租赁物进行了内部装修。合同履行过程中，案外人宋炎斌于2018年10月12日向洛阳新东方学校在内的各租户发出《通知》，告知各租户：徐栋从宋炎斌处承租的租赁合同到期日为2018年6月30日，宋炎斌已经于2018年2月告知徐栋租赁合同不再续签，徐栋没有权利向各租户收取2018年6月30日之后的租金。因此，洛阳新东方学校自2019年2月10日起未交租金，于2019年11月15日搬离了租赁房屋。 另查明，洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终8634号民事判决确认事实如下：2011年洛阳市人民政府筹资为洛阳师范学院建新校区，洛阳师范学院应将黄梅路校区等处的土地及地面附属建筑交市政府处置。2015年9月洛阳师范学院与洛阳市新区管委会签订协议，洛阳师范学院于2015年10月搬迁后将黄梅路校区等处土地使用权及地上建筑物交市政府处置。2016年12月26日和2017年6月28日洛阳师范学院物业服务中心与宋炎斌签订了《黄梅院教学楼租赁合同》和《黄梅小区原餐厅租赁合同》，分别约定宋炎斌承租黄梅路41号院教学楼及一楼地面附属物和餐厅及多功能厅;租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除等内容。宋炎斌将承租房屋全部转租给徐栋。徐栋又将教学楼一层西北2间和三层转租给洛阳新东方学校。2017年11月25日洛阳师范学院通知宋炎斌终止两份租赁合同。2018年1月12日洛阳城乡建设投资集团有限公司（曾用名洛阳市新区建设投资有限公司，以下简称城投公司）给宋炎斌、徐栋发通知称，洛阳师范学院黄梅路校区于2016年6月30日移交城投公司，该处资产已归城投公司所有，洛阳师范学院于2016年将该处房产出租无依据。要求其3日内与城投公司商谈租赁费用事宜，商谈无果应在一个月内搬出。2018年1月18日洛阳师范学院与城投公司签订了“黄梅路校区实物交接证明”确定黄梅路校区所有实物移交给城投公司。因涉案房屋未返还给洛阳师范学校，2019年11月中旬涉案房屋被断水断电。2019年12月12日洛阳师范学院告知宋炎斌要求其清退商户。涉案房屋至今未返还。基于上述事实，洛阳市中级人民法院判决认为：洛阳师范学院经城投公司同意负责处理黄梅路校区遗留问题，在从黄梅路校区搬迁后、实际向城投公司进行实物交接前，将其实际管理的原黄梅路校区部分房产租赁给宋炎斌，该案所涉宋炎斌与洛阳师范学院之间签订的两份租赁合同均为有效合同，上述合同中对于租期的约定表明双方对于租赁物的状态均知情，鉴于涉案租赁物已由城投公司接收，洛阳师范学院与宋炎斌之间两份租赁合同中约定的合同解除条件已成就，故宋炎斌及其转租人徐栋、新东方学校应向洛阳师范学院返还租赁物。 关于洛阳新东方学校主张的损失，其提交了以下证据：①2018年1月其与河南牡丹装饰设计工程有限公司签订的《建设工程施工合同》、工程结算审核报告、付款凭证等，拟证明其对黄梅路教学点新建项目室内装修支出1127217.44元。②2018年3月14日其与河南牡丹装饰设计工程有限公司签订的《产品采购合同》复印件、付款凭证，拟证明其采购防盗网支出16979.2元。③2018年4月14日其与河南牡丹装饰设计工程有限公司签订的《建设工程拆除合同》、付款回单及发票，拟证明其支出拆除费45316.43元；④2018年6月其与洛阳华艺广告有限公司签订的门招安装合同、付款回单及发票，拟证明其支出门招制作安装费36248.9元；⑤2019年9月12日其与博华建筑规划设计有限公司洛阳分公司签订的《建设工程施工合同》及发票等，拟证明黄梅路教学点5、6楼宿舍消防施工支出41968元；⑥河南牡丹装饰设计工程有限公司2021年3月3日、同年3月17日出具的《证明》五份及发票，拟证明黄梅路教学点装饰、电气、给排水、消防施工和监控、空调安装等支出187670.16元、4867元、96860元、55932元、37350元；⑦2019年12月15日其与洛阳市聚康酒店管理有限公司签订的《酒店合同意向书》、该酒店出具的证明及发票，拟证明因黄梅路校区不能使用，其安排学生于****年**月**日至同年12月31日期间在该酒店学习支出46130元，⑧2019年12月底洛阳市涧西区吉利搬家服务部出具的收据、2020年1月初洛阳新东方学校向4人的付款回单、定额发票等共12张，拟证明搬家支出23500元。 经质证，徐栋对上述证据的真实性无异议，对证明对象均不认可，认为证①室内装修工程系单方委托结算审核，且无验收报告；证②《产品采购合同》是复印件，不能单独作为证据使用；证③签约时间是2018年4月14日，超出原被告签订租赁合同约定的装修期，认为该份合同是后补的；证④⑥⑦系洛阳新东方学校因自身经营所需支出的费用，不属于损失的范围；证⑤合同约定的施工地点非本案租赁物所在地点；证⑧搬运费损失与徐栋无关。 关于上述证据的认证：洛阳新东方学校承租案涉租赁物后，投入资金进行装修，但未使用至租期届满，承租人在酒店教学并支出费用是为减少损失而采取的必要措施，故上述证①⑦可以作为认定本案事实的依据。证②系复印件，非因履行本案租赁合同的必然支出，不宜列入损失范围；证③合同签订于2018年4月14日，超出原被告签订的《房屋租赁合同》约定的装修期，对此洛阳新东方学校未作出合理解释；证④、⑥、非因履行本案租赁合同的必然支出，不宜列入损失范围；证⑤黄梅路教学点5、6楼宿舍不在原被告签订的《房屋租赁合同》约定的承租范围；证⑧无论合同是否履行完毕，搬运费支出将是承租人必然的支出，不宜列入损失范围；综上，证②③④⑤⑥⑧均不宜作为认定洛阳新东方学校损失的依据。
本院认为
本院认为，1.原被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，客观真实，不违反法律法规禁止性规定，依法确认有效。 2.根据洛阳市中级人民法院的判决，案外人洛阳师范学院与案外人宋炎斌之间两份租赁合同中的租赁物已由城投公司接收、两者之间租赁合同中约定的合同解除条件已成就，双方的租赁合同已不能履行。基于此，案外人宋炎斌与本案被告徐栋之间、本案被告徐栋与原告洛阳新东方学校之间的租赁合同亦均无法履行。本案原被告签订的《房屋租赁合同》无法履行的原因系双方不能预见、无法避免的，符合原被告关于出租方免责的约定，但原告洛阳新东方学校基于生效《房屋租赁合同》投入的符合教学需要的装修工程损失，以及必要的减损费用，应由双方分担。被告徐栋收取原告洛阳新东方学校的租赁押金80000元应予退还。 3.原被告约定租期三年（1095天），原告洛阳新东方学校实际使用643天（自2018年2月10日至2019年11月15日），未使用452天，本院根据其装修投资、双方对合同不能继续履行均无过错等情况，酌定其装修损失为232649元（1127217.44元÷1095天×452天×50%=232649元），酌定其为减损向洛阳市聚康酒店管理有限公司支出费用的损失为23065元（46130元×50%=23065元），两项合计255714元。原被双方各按50%分担后，被告徐栋应支付原告洛阳新东方学校255714元，原告洛阳新东方学校主张损失超出部分，本院不予支持。原告洛阳新东方学校主张的两项资金被占用的利息，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 4.本案《房屋租赁合同》履行过程中，原告洛阳新东方学校支付租金至2019年2月9日，但实际占有使用租赁物至2019年11月15日，故应支付自2019年2月10日至2019年11月15日搬离期间的租金208532元（273792元÷365天×278天），但被告徐栋主张的租金利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告洛阳新东方学校基于案外人宋炎斌于2018年10月12日发出《通知》的内容，未支付2019年2月10日之后的租金，不构成违约，被告徐栋主张违约金、赔偿金的理由不成立，本院不予支持。 5.本案法律事实引发的纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告徐栋于本判决生效之日起十日内负担原告洛阳新东方学校损失255714元； 二、被告徐栋于本判决生效之日起十日内向原告洛阳新东方学校退还租赁押金80000元； 三、原告洛阳新东方学校于本判决生效之日起十日内向被告徐栋支付租金208532元； 四、驳回原告洛阳新东方学校的其他诉讼请求； 五、驳回被告徐栋的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6530元（已减半收取），原告洛阳新东方学校负担4179元，被告徐栋负担2351元。本案反诉费5330.50元，由被告徐栋负担3731.5元，原告洛阳新东方学校负担1599元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判人员
审判员 李 宣
裁判日期
二〇二一年四月二十二日
审判辅助人员
书记员 于梦瑶
