当事人信息
原告：应城市文化和旅游局，住所地应城市蒲阳大道**。统一社会信用代码11420981MB161803X1。 负责人：柳红斌，该局局长。 委托代理人：叶俊义，该局副局长。代理权限为一般代理。 委托代理人：杨雄刚，湖北横空律师事务所 律师。代理权限为一般代理。 被告：应城市深港文化发展有限公司（以下简称“深港文化公司”），住所地应城市蒲阳大道**（应城市文化艺术中心**）。统一社会信用代码914209813319033439。 法定代表人：吕先平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祁大红，湖北诚拓律师事务所 律师。代理权限为特别代理。
审理经过
原告应城市文化和旅游局与被告深港文化公司房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）鄂0981民初1816号民事判决书，被告深港文化公司不服向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院以（2020）鄂09民终525号民事裁定书发回本院重审，本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭分别于2020年9月4日、12月22日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告应城市文化和旅游局的委托代理人叶俊义、杨雄刚，被告深港文化公司的法定代表人吕先平及其委托代理人祁大红到庭参加诉讼。在第一次庭审时，被告深港文化公司当庭申请证人付某出庭作证，原告应城市文化和旅游局同意并经本院准许后参与诉讼。被告深港文化公司当庭向原告应城市文化和旅游局提出书面反诉，经本院审查不予受理（详见民事裁定书）。第二次庭审中，原告应城市文化和旅游局的委托代理人叶俊义、杨雄刚，被告深港文化公司的委托代理人祁大红到庭参加诉讼。本案因案情的需要延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称
原告应城市文化和旅游局向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《租赁合同》及《应城市应城文化艺术中心闲置场地租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”）；2.判决被告深港文化公司返还租赁原告应城市文化和旅游局的房屋和广场及舞台场地；3.判决被告深港文化公司拖欠原告应城市文化和旅游局的房屋租金566,700元（第一年从2015年6月1日起计算至2016年5月31日止，其中按10个月计算，租金为166,700元；第二年从2016年6月1日起计算至2017年5月31日止，租金为200,000元；第三年从2017年6月1日起计算至2018年5月31日止，租金为200,000元；第四年2018年6月1日至2019年5月31日，租金为200,000元，合计四年租金为766,700元。扣减2015年3月11、9月17日被告支付原告租金各50,000元，以及2018年11月13日被告向原告支付租金100,000元，共计200,000元。被告下欠原告租金566,700元）。另外，被告从2019年6月1日起每年向原告支付占用期间的租金220,000元，直至返还租赁物之日止；4.案件受理费由被告深港文化公司承担。 事实与理由：原告应城市文化和旅游局系机构改革由原应城市文化体育新闻出版局等单位组建。2015年3月6日，应城市文化体育新闻出版局与深圳市坪山区新思达教育培训中心经充分协商，签订《租赁合同》一份，该合同约定，该培训中心承租应城市文化体育新闻出版局，位于应城市蒲阳大道**应城市文化艺术中心**部分场地，建筑面积约为2250平方米，文化艺术中心广场及舞台约为400平方米，租赁期限为12年，自2015年6月1日至2027年6月1日，租赁用途为文体公益活动，文化科技产品宣传策划推广，文化、体育和艺术培训及相关配套服务。租金及支付方式从2015年6月1日至2019年6月1日年租金总额为200,000元，从2019年6月1日至2023年6月1日年租金总额为220,000元，从2023年6月1日至2027年6月1日年租金为240,000元。该培训中心向应城市文化体育新闻出版局交付水电费保证金50,000元，改造装修费用自行承担。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，应城市文化体育新闻出版局履行了交付租赁物的合同义务，该培训中心于2015年3月11日交付租金50,000元并对租赁房屋和场地进行使用。 2015年6月1日，该培训中心委托吕先平在应城市成立被告深港文化公司，该培训中心与应城市文化体育新闻出版局签订了《租赁合同》后，另签订了一份应城市应城文化艺术中心闲置场地租赁合同补充协议（以下简称“补充协议”），主要为原合同的承租方变更为被告深港文化公司，及就相关事项进行了补充约定。在上述《租赁合同》及《补充协议》实际履行中，被告深港文化公司对第一年应缴租金166,700元（补充协议确定按10个月计算）没有足额交付，只交付了100,000元，且拖延后期租金的交付。经应城市文化体育新闻出版局口头和发函催收，被告仅于2018年11月13日交付100,000元，被告对于承租至目前期间合同约定的应付租金766,700元严重拖欠，截至目前欠缴租金566,700元损害了原告的权益。而被告在依据《租赁合同》及《补充协议》取得房屋及场地使用权后，将其中部分房屋转租他人用于经营，自己收取租金受益，却以种种理由拒绝向应城市文化体育新闻出版局支付租金。 鉴于应城市文化体育新闻出版局与被告所签订的《租赁合同》及《补充协议》，被告没有依约交付租金，且双方始终不能通过协商解决。为此诉至本院，请求依法予以裁判。 原告应城市文化和旅游局为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据： 证据一、统一社会信用代码、三定方案。证明1.根据应城市机构改革方案，应城市文化体育新闻出版局等单位机构改革于2019年3月21日组建为应城市文化和旅游局。应城市文化和旅游局是原应城市文化体育新闻出版局权利义务的承继者。2.应城市文化和旅游局是本案的适格原告。 证据二、工商信息查询单。证明被告深港文化公司是本案适格的被告。 证据三、关于应城文化体育公园项目立项的批复、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有建设用地划拨决定书。证明应城文化体育公园属原应城市文化体育新闻出版局依法建设的项目。 证据四、中标通知书、建设工程施工许可证、湖北省建设工程施工合同、建筑工程竣工验收报告。证明应城市文化体育艺术中心于2014年12月12日通过竣工验收、应城市文化体育公园综合体育馆于2015年7月16日通过竣工验收。 证据五、孝感市中级人民法院（2018）鄂09民初61号民事判决书。证明原应城市文化体育新闻出版局是应城市文化体育公园的建设方。 证据六、《租赁合同》（承租方深圳市坪山新区新思达教育培训中心）。证明1.2015年3月6日，应城市文化体育新闻出版局与深圳市坪山新区新思达教育培训中心充分协商，签订《租赁合同》一份，该合同约定，该培训中心承租应城市文化体育新闻出版局位于应城市蒲阳大道7号应城市文化艺术中心一至五楼部分场地，建筑面积约2200平方米，文化艺术中心广场及舞台约400平方米，租赁期限12年，自2015年6月1日至2027年6月1日，租赁用途为文化公益活动，文化科技产品宣传策划推广，文化、体育和艺术培训及相关配套服务，租金及支付方式从2015年6月1日至2019年6月1日年租金总额为200,000元，从2019年6月1日至2023年6月1日年租金总额为220,000元，从2023年6月1日至2027年6月1日年租金为240,000元，该培训中心向应城市文化体育新闻出版局交付水电费保证金50,000元，改造装修费用自行承担，该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2.该合同第十四条争议解决方式为，因本合同发生的争议由当地仲裁委员会仲裁解决。该约定没有确定具体的仲裁机构名称，属于约定不明确。 证据七、《补充协议》。证明1.承租方深圳市坪山新区新思达教育培训中心委托吕先平于2015年5月8日在应城市成立被告深港文化公司这一法人单位，委托深港文化公司履行原《租赁合同》。该合同的履行初期，双方于2015年10月13日签订《补充协议》，主要为原合同的承租方变更为被告，确认了首年的实际租期为10个月，其租金按照10个月计算。该协议还就相关事项进行了补充约定。2.该协议第七条争议解决方式为,因本协议发生的争议由当地仲裁委员会仲裁解决。该约定没有确定具体的仲裁机构名称，属于约定不明确。 证据八、收款收据3份。证明截止目前被告向原告仅交付租金200,000元（含水电费保证金50,000元），被告没有按合同的约定如期交付租金。 证据九、催缴租金函（附送达回证）。证明被告未按照《租赁合同》和《补充协议》确定的时间和金额交付租金，原告多次向被告催收租金，其中以书面形式催收两次。 证据十、出租房屋平面标识图一组、现场图片五张、工商信息查询单二份。证明被告从原告处租赁的房屋，将其中一部分转租给人使用。
被告辩称
被告深港文化公司辩称：第一、原告违约在先，被告主张先履行抗辩权，原告无权解除合同。1.原告未能按《租赁合同》的约定向被告提供租赁标的物。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在合同中明确约定租赁物的面积、地点。但原告到目前为止还没有按合同的约定交付相应租赁物。①二楼63平方米从2017年3月开始被原告收回用作团委妇联办公室；②三楼蒲骚讲坛从2017年10月被原告收回改作许白昊纪念馆；③五楼会议室从未自主使用；④广场从2016年12月被原告强行收回。2.原告未能按《租赁合同》的约定向被告提供租赁标的物相关手续。根据《租赁合同》第十条第八款的约定，乙方应严格按照政府主管机关规定的安全、消防、治安、环保、卫生等管理规定经营，并有义务保证承租标的在使用中不存在任何安全隐患，否则由乙方承担一切法律责任和经济损失，但甲方须提供该标的的相关手续。被告承租的四楼电子竟技俱乐部现因原告未能提供租赁物合格消防验收从2017年5月1日装修后至今没有经营。3.被告按合同的约定缴纳了前期租赁费，但是原告没有按约定交付合法的租赁物，因此原告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 综上，原告没有全面履行交付义务构成违约在先，被告有权拒付或延期支付租金，原告无权解除合同。 第二、原告的违约行为给被告造成巨大的经济损失，原告应向被告承担违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此原告因违约提起解除合同应向被告承担装修损失及不能正常经营的损失。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，应驳回其诉讼请求。 被告深港文化公司为支持其答辩意见，向本院提供如下证据：
本院查明
证据一、深港文化公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。证明被告的基本信息。 证据二、原、被告之间的《租赁合同》、租赁物平面图和《补充协议》。证明1.合同约定的租赁期从2015年6月1日至2027年6月1日为止；2.租赁物的建筑面积为2200平方米，广场及舞台面积为400平方米；3.原告确保对租赁物有合法的出租权，并应按约定交付租赁标的物（租赁合同第九条）；4.根据《租赁合同》第七条，双方对装修的处理没有明确约定；5.原告应向被告提供建筑物的相关手续，包含消防等（租赁合同第十条第八款）；6.原告严重违约导致合同目的不能实现，被告可以终止合同并追究原告的赔偿责任（租赁合同第十二条第二款）；7.《补充协议》第六条约定“在文体广场上面进行的所有营业活动由被告接洽”；8.租赁的2600平方米在合同的附件中都明确画出，但原告方未依约全面提供合法的租赁物。 证据三：2016年9月30日被告向原告出具申请报告、原告法人与负责人签名且认可情况属实、授权委托书。证明1.原告的租赁标的物一直处于无消防合格证的状态，不具备合法的出租权。2.因原告的消防不合格，导致被告投资数百万的四楼近600平米的电子竞技俱乐部至今不能正常使用。3.截止到2016年9月30日，被告及其联营体投资已近千万元。4.被告在各种问题发生后申请减免租金，原告方未拒绝。5.原告方实际交付的租赁面积大大折扣，多处一直未交付。6.申请报告签字的金洋为当时原告方法人，姚红兵为其负责人。 证据四、原告2018年1月16日函与被告2018年1月18日回函、原告2018年8月23日函与被告2018年8月30日回函、2018年9月16日、2019年1月10日被告向原告反映问题的两份报告。证明1.证明内容同证据三。2.对原告的诉请被告方在积极回复，反而是原告方违反契约精神，不遵从合同的约定全面依法履行合同，造成被告巨大的经济损失，至今未解决。3.原告对被告反馈的问题置之不理，导致本诉的发生。 证据五、电子竞技俱乐部营业执照和许可证。证明1.2015年5月19日，电子竞技俱乐部已装修完毕，并办理了相关证件且可投入正常使用。2.现因原告整体大楼的消防不合格，导致电子竞技俱乐部被迫停业。 证据六、未依约交付面积现场照片与对应图纸位置、涉案广场展销会广告照片。证明1.二楼63平方米现作为市妇联和团委办公室至今在使用。2.三楼400平方米的舞厅从未交付使用。3.四楼600平方米电子竞技俱乐部因消防未过关装修后被迫关门。4.五楼255平方米会议室至今不能自主使用。5.广场及舞台4**平方米自2016年12月就未正常使用。 证据七、应城文化体育公园物业管理办公室出具的深港文化水电明细表、2020年5月29日10时，被告的工作人员与原告水电费管理员吴军之间的对话录音资料与相应文字版。证明1.被告实际使用的租赁物具体位置，原告对此租赁物使用水电费事实的确认（网球内外场地部分不涉及本案）。2.应城市文化艺术中心204（现志愿者协会等）、应城市文化艺术中心1AP6、应城市文化艺术中心4AP3近几年来无电费缴费记录，因几处已被原告占用，没有交付。3.该中心3楼从未有过交付使用记录（租赁合同中明确载明租赁物为1-5楼的2200平方米）。4.与3楼临时置换使用的5楼会议室被告几乎无自主使用的权利。5.四楼电子竟技近几年来无电费缴费记录，因无法正常使用。 证据八、现场拍摄应城市文化艺术中心204现状照片、应城市文化艺术中心三楼宣传横幅与在一楼悬挂的牌子。证明应城市文化艺术中心204与应城市文化艺术中心三楼等场地原告并未交付被告使用，故不应按合同的约定全部交付到位的标准计算租金。 证据九、原告向被告提交的孝公消验（2014）第0036号建设工程消防验收意见书（2014年10月28日尚军翔签收）。证明1.原告提供的消防验收意见书是多方的求证为虚假的文书，导致被告以为租赁物是合法有效从而签订了《租赁合同》，由此导致被告不能正常经营。2.虚假的消防验收意见书一事在申请报告中已得到原告的认可。 证据十、原告的授权证明一份。证明1.2015年5月18日，作为出租方与电子竞技的主管单位的原告书面同意，被告可以在租赁物处开展电子竞技体育。2.原告出具的授权证明上面的经办人“尚军翔”的签名，与2014年10月28日“尚军翔”签名的孝公消验（2014）第0036号建设工程消防验收意见书上的签名一致。 证据十一、2016年11月11日，应城市深港电子竞技俱乐部向原告递交的反映材料一份。证明1.应城市深港电子竞技俱乐部系经过原、被告认可并投资经营。2.应城市深港电子竞技俱乐部现今不能营业系因原告不能提供合法的建设工程消防验收意见书导致不能申报消防手续，从而不能办理相关证照进行营业。3.应城市深港电子竞技俱乐部消防不合格，导致多部门被处罚并造成停业损失。 经庭审质证，被告对原告所举的证据一、证据二、证据七没有异议，本院对其证明内容予以采纳。 原告所举的证据三，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，应城文化体育公园是否依法建设由法院来确定，因为它没有相应的房产信息。原告所举的证据四，被告对其真实性没有异议，但该证据仅仅只能证明对建筑主体进行了结构验收，并非该房屋的整体验收。原告所举的证据五，被告对其真实性没有异议，但该民事判决书是否生效，原告没有提供该文书的生效证明。 原告所举的证据三至证据五，被告有异议。经本院审查认为：被告承租原告应城市文化艺术中心的一楼至五楼的部分房屋原工程项目已于2012年9月29日取得建筑工程施工许可证，且该工程项目已于2014年12月12日竣工验收合格，故原应城市文化体育新闻出版局与深圳市坪山新区新思达教育培训中心2015年3月6日签订《租赁合同》，及原应城市文化体育新闻出版局与被告深港文化公司2015年10月13日签订的《补充协议》合法有效，故对被告的质证意见，本院依法不予采纳。 原告所举的证据六，被告对其真实性没有异议，但其认为，该《租赁合同》不能证明原告已经实际向被告交付租赁标物的事实。经本院审查认为：被告在承租应城市文化艺术中心一至五楼期间，原告部分收回出租房屋，另作他用已经双方共同协商并予以调换出租房屋，不能以此为由推断原告当初未向被告实际交付本案案涉的出租房屋。被告实际承租原告房屋的使用面积，本院在查明事实的基础上予以调整，故被告的部分质证意见，本院依法不予采纳。 原告所举的证据八，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，其认为，该份证据仅仅只能证明被告向原告交付了20万元，但不能证明被告违约。 原告所举的证据九，被告对其真实性没有异议，但其认为，该证据也仅仅只能说明原告向被告催收租金，不能证明原告是否具有向被告催收租金的权利。 原告所举的证据八、证据九，被告有异议。经本院审查认为：被告向原告交付200,000元（含被告向原告交付的保证金50,000元），截止至今被告仅向原告交付房屋租金200,000元。根据双方签订的《租赁合同》第四条和《补充协议》第五条的约定，被告显然未按合同的约定如期向原告交付租金，故被告的质证意见，本院依法不予采纳。 原告所举的证据十，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，其认为，该证据不能证明被告租赁原告其中的房屋，被告又转租他人的事实，被告有联营合同予以证明。经本院审查认为：原告所提供的证据十，并不能足以证明被告所承租的一楼的漾咖啡和二楼的创世纪情缘转租给他人使用的事实，故对原告所举的证明内容不予采纳。 经庭审质证，原告对被告所举的证据一、证据八没有异议，本院对其证明内容予以采纳。 被告所举的证据二，原告没有异议，但对其部分证明内容有异议，其认为，原告没有全面交付租赁标的物与客观事实不符。因为原、被告双方在签约前进行了现场核实，《租赁合同》签订之后，被告按照《租赁合同》附件进行使用，但租赁期间的变化或调整并不能证明原告履行合同初期就没有按照合同约定履行，租赁期间发生的变化或调整是双方协商的结果。被告认为，该《租赁合同》中对装修的处理没有明确规定与《租赁合同》的第七条约定的不符。《租赁合同》的第七条约定，被告自行出资装修，合同终止后，双方经友好协商装修归甲方所有。对于其证明原告应向被告提供建筑物等相关手续，原告认为已全部提交，并没有影响被告合法使用。被告主张的《租赁合同》第十条第二款之规约定，被告可以终止合同，但截止2019年5月31日原告向被告提起诉讼之时，被告并没有向原告主张违约解除《租赁合同》。另外，被告认为，原告没有全面提供合法的租赁物与事实不符。经本院审查认为：被告以双方签订的《租赁合同》和《补充协议》中约定的权利和义务具此证明此事实的成立，但其并没有相关的证据予以证明，且原告的质证意见，经查属实，故对被告所举的证据二其中的第三项至第八项的证明内容，本院依法不予采纳。 被告所举的证据三，原告对其真实性有异议，其认为，该证据无法判断其真实性，故对该证据的证明内容不予认可。如果被告能够举出证据的原件，证明复印件属实，也只能证明原告收到了该申请报告，而申请报告中表述的内容是被告自称，并没有相应的证据予以证实。对证据三其中的委托书的真实性没有异议，但不能证明出租标的物不具有合法的出租权。经本院审查认为：被告所举的申请报告属复印件，故其证明内容，本院依法不予采纳。对于被告所举的授权委托书，该委托书中并没有载明被告所需的证明事项，故对被告所举的证据三的证明内容，本院依法不予采纳。 被告所举的证据四，原告对其真实性没有异议，但其认为，原告并不认可被告所举的证据四的回函内容，其主张减免租金的意见没有相应的法律依据，故对其证明内容不予认可。经本院审查认为：被告所举的2018年1月16日、8月23日的两份函件，均是原告向被告催收租金的函件，虽然2018年1月18日、8月30日、9月16日和2019年1月10日被告向原告进行了回复，并出具了反映问题的报告，但其意见均未得到原告的认可。被告以原告未认可的其自述材料以此证明原告违约，属证据不足，故对被告所举的证据四的证明内容，本院依法不予采纳。 被告所举的证据五，原告对其三性没有异议，但其认为，该证据足以证明被告租赁原告房屋后进行了转租的事实。因为该电子竞技俱乐部是个体工商户，经营者是“王立”与被告无关。此外电子竞技俱乐部属特种行业，仅取得营业执照是不能开业的。经本院审查认为：原告并未与电子竞技俱乐部的个体工商户的经营者“王立”签订租赁合同，被告与“王立”发生的经营行为与本案没有关联性，属另一种法律关系，应另行解决，故本院对其证明内容不予采纳。 被告所举的证据六，原告没有异议，但对其证明目的部分有异议，其认为，案涉二楼63平方米是2017年3月归“市妇联和团委”使用这是双方协商的结果。对于三楼的舞厅400平方米没有移交是事实，但双方在《补充协议》的第四条中明确约定了解决方案。被告方认为，电子竞技俱乐部因消防不合格被迫关门，因其无事实依据和法律依据，故对其证明内容不予认可。五楼不能使用与客观事实不符，原告从未阻止其使用。 被告所举的证据七，原告没有异议，但该证据不能证明被告没有支出水电费，原告就没有将出租房屋移交给被告使用，它只能说明被告没有实际使用，比如电子竞技俱乐部转租给他人使用，因证件不全没有经营，因而没有发生水电费这是正常现象。 被告针对其所举的证据六、证据七申请证人付某出庭作证，证明法院调查笔录内容的真实性，及原告向被告交付租赁房屋的实际使用情况。本案在第一次开庭审理前依职权向原告的委托代理人叶俊义，以及原告方的工作人员吴军，被告的法定代表人吕先平及其工作人员付某进行调查，该调查笔录载明： 1.被告从签订《租赁合同》之日起承租出租方原告一楼咖啡馆280平方米、天朗艺术280平方米，与双方签订《租赁合同》的出租面积及被告的使用面积相符，面积和用途截止到现在一直没有改变。 2.二楼被告承租的威威机器人185平方米、美术艺术室210平方米、深港文化办公室85平方米、深港文化办公室65平方米，与双方签订《租赁合同》的出租面积及现被告的使用面积相符，没有异议。后由于经营的需要，威威机器人的房屋用墙隔成了两个用途，一个是创世纪情缘，一个是深港文化办公室，创世情缘是2017年9月变更用途，并使用至今。美术艺术室于2017年3月改变用途为至刚跆拳道，现经营至今。深港文化办公室65平方米于2017年3月改变用途为“市妇联和团委”，至此一直租赁未使用。深港文化办公室85平方米于2019年3月改变用途为神墨教育，现经营至今。 3.三楼蒲骚讲坛286平方米，与双方签订《租赁合同》的出租面积及现被告使用面积相符，没有异议。但由于政府的需要出租方改用“许白昊纪念馆”，故于2017年10月8日将三楼承租的蒲骚讲坛改用“许白昊纪念馆”。三楼蒲骚讲坛改用“许白昊纪念馆”后，出租方以三楼的舞蹈厅与五楼的深港文化大讲堂进行更换。在此2015年6月1日至2019年9月1日期间，被告需向出租方申请，并获得出租方的同意后，才能使用。后来的2019年9月1日，出租方将出租房屋的钥匙进行了更换，故此被告一直未使用更换的出租屋。出租方不让使用，但出租方未向承租方出具书面的停止使用通知。 4.四楼的电子竞技于2015年6月1日开始交付使用，因整体大楼消防设施不合格于2017年5月28日停止使用。 5.五楼应城市深港文化大讲堂255平方米与三楼舞蹈厅交换使用。五楼其他的八间房屋共计525平方米，与出租方签订租赁合同交付的面积相符，没有异议。该八间房屋从签订租赁合同之日起至今没有改变租赁用途。 6.另外，广场及舞台4**平方米，于2015年6月1日使用至2016年12月1日止，至此一直停止使用。原因是广场及舞台出租方根据需要收回不让使用，但出租方未向承租方出具不允许使用的书面通知。 证人付某的证言，经原告质证认为，证人付某的证言是真实的，但四楼的电子竞技馆的场地已按合同的约定移交给被告，被告怎么使用或是否使用是其自主经营的行为，与原告无关。 本案依职权调查的笔录，征求原、被告双方的意见，原告的意见是，原、被告双方签订的《补充协议》第四条约定，三楼的舞厅置换到五楼多功能会议室，作为被告的深港文化大讲堂。多功能会议室配置的桌椅、投影等设备是原告的，该会议室是双方在共同使用。因该会议室属原告的办公区，为避免影响办公，被告使用需提前向原告申请告之，至今原告并没有阻止被告使用。原告方对法院调查其他楼层房屋的实际使用情况没有异议。 被告的意见是，五楼多功能会议室，被告在使用时需向原告申请得到其同意后方可使用，在2019年9月1日开始后被告就一直未使用该房屋。被告从未对五楼多功能会议室享有占用使用的权利，不具有租赁的权利。被告对于法院的调查笔录的真实性和合法性没有异议。该调查笔录能够证实被告实际租赁的情况，也间接证明原告没有按合同交付标的物，证人付某的证言与法院的调查笔录的内容相互一致。 被告所举的证据六、证据七及其申请出庭作证的证人付某的证言，以及本院的调查笔录，原告对其证明内容部分有异议，经本院综合审查认为：被告承租原告一楼漾咖啡280平方米、天朗艺术280平方米从2015年6月1日起一直使用至今，原、被告双方对此事实无异议，本院对其证明内容予以采纳。 被告承租原告二楼威威机器人185平方米、美术艺术室210平方米，深港文化办公室85平方米，被告在其租赁期间改变了用途，从2015年6月1日起一直使用至今，原、被告双方对此事实无异议，本院对其证明内容予以采纳。但原告认为，被告承租原告二楼深港文化办公室65平方米于2017年3月改变用途为团妇联使用，是原、被告双方协商结果，原告并未违约。经查，被告并没有此证据证明原告违约，故其所称原告违约的理由不能成立，本院依法不予采纳。 被告承租原告三楼蒲骚讲坛286平方米，被告在承租使用期间，由于政府的需要故于2017年10月8日原告将被告承租的三楼蒲骚讲坛改用为“许白昊纪念馆”。原、被告对此事实无异议，本院对其证明内容予以采纳。 被告承租原告四楼电子竞技。原告认为，电子竞技的实际经营者为个体工商户的“王立”，原告并未与“王立”签订《租赁合同》，电子竞技于2015年6月1日开始交付被告使用，其于2017年5月28日停止使用的行为与原告无关。经查，原告所述的事实属实。原告向被告出租四楼房屋在《补充协议》第三条第一款第4项中约定，被告的用途为“深港电子竞技”，而非原个体工商户经营者“王立”，故四楼电子竞技于2017年5月28日停止使用与原告没有关联性，但四楼电子竞技于2017年5月28日停止使用的事实客观存在，故被告承租原告四楼电子竞技应以其实际使用面积和时间计算租金。 被告承租原告五楼深港文化大讲堂的共八间房屋，计525平方米，被告从2015年6月1日起使用至今，原、被告双方对此事实没有异议，本院对其证明内容予以采纳。另外，被告认为，原、被告双方签订的《补充协议》第四条约定，三楼的舞厅置换到五楼多功能会议室，作为被告的深港文化大讲堂进行使用。被告在使用时需向原告申请得到其同意后方可使用，在2019年9月1日开始后被告方就一直未使用该房屋。被告方从未对五楼多功能会议室享有占用使用的权利，不具有租赁的权利。原告认为，由于该会议室是原告的办公区，为避免影响办公，被告使用需提前向原告申请告之，至今原告并没有阻止被告使用。经查：该会议室属原告的办公区，被告使用需征得原告的同意才能使用，被告从2015年6月1日起使用至2019年9月1日止，以后未使用并非是原告不准予其使用造成的，故原告的该行为并未违约，但被告向原告支付该房屋租金应以其实际使用的面积和时间进行计算。 被告承租原告的广场及舞台。原告认为，其并未限制被告使用。经查：原、被告双方签订的《补充协议》第三条第6项约定了被告使用广场及舞台的功能，原告向被告履行了交付租赁物的义务，被告并未举出原告限制其使用的有关证据，其从2015年6月1日使用至2016年12月1日止是其自行处理的行为，与原告无关，对此原告并未违约，但被告向原告支付租金应以其实际使用的时间进行计算，故对被告所举的证据六的该证明内容予以采纳。另外，原、被告在《租赁合同》和《补充协议》中并没有约定，被告承租原告房屋的具体面积，只是约定了应城市文化艺术中心一楼至五楼的整体建筑面积约为2200平方米出租给被告。被告承租原告房屋的实际使用面积，是双方在本案第一次开庭前实地测量得出的一致结果，双方在本案的调查笔录中无异议，本院予以采纳。 被告所举的证据九，原告对其真实性有异议，其认为，该证据是复印件，故对其证明内容不予认可。 被告所举的证据十，原告对其真实性没有异议，但对其证明内容有异议，其认为，该证据不能证明被告所称“电子竞技俱乐部”不能正常营业与原告无关，因为电子竞技俱乐部不属被告在自主经营，是王立的个人经营行为。被告所举的证据九消防验收意见书属复印件，而其所举的证据十授权证明属原件，复印件上面“尚军翔”的名字无法与原件上面“尚军翔”所签的名字相比对，原告方不认可消防验收意见书上面的名字是本局的工作人员“尚军翔”所签，故原告方对其证明目的不予认可。 被告所举的证据九、证据十，原告有异议，经本院审查认为：被告所举的证据九（孝公消验（2014）第0036号建设工程消防验收意见书）和其所举的证据三（申请报告）均属复印件，原告均已提出异议，且其所举的证据三“申请报告”的证明内容并未得到原告的认可。另外，被告所举的证据十授权证明中原告表述的是同意被告自主经营“电子竞技体育”，而非王立经营的“电子竞技俱乐部”。再则，被告所举的证据五（电子竞技俱乐部营业执照和许可证），载明该电子竞技俱乐部是个体工商户，经营者是“王立”，原告并未与电子竞技俱乐部的个体工商户经营者“王立”签订租赁合同，被告所述的事宜与“王立”属另一种法律关系。原告所质证的意见属实，故本院对被告所举的证据九、证据十的证明内容依法不予采纳。 被告所举的证据十一，原告对其证明内容有异议，其认为，该反映材料属应城市深港电子竞技俱乐部的自述，且原告也没有收到该反映材料，故对其证明内容不予认可。经本院审查认为：原告所述属实，故对其证明内容不予采纳。 本院依据确认的有效证据以及庭审查明的事实，认定本案事实如下：2015年3月6日，应城市文化体育新闻出版局（出租方，甲方）与深圳市坪山新区新思达教育培训中心（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定，乙方承租甲方位于湖北省应城市蒲阳大道7号应城市文化艺术中心一楼至五楼部分场地，建筑面积约2200平方米，文化艺术中心广场及舞台，约400平方米。租赁期限自2015年6月1日至2027年6月1日，共12年。租赁用途为文体公益活动，文化科技产品宣传策划推广、文化、体育和艺术培训及相关配套服务。租金及支付方式，从2015年6月1日至2019年6月1日，年租金总额为200,000元;从2019年6月1日至2023年6月1日,年租金总额为220,000元;从2023年6月1日至2027年6月1日,年租金总额为240,000元。合同签订时,乙方向甲方交付水电费保证金50,000元；合同终止，乙方交还租赁标的，且未拖欠甲方任何费用，未损坏租赁标的，无其他违约行为时，甲方将上述保证金无息返还乙方。乙方违约导致合同终止时，甲方有权不予退还上述保证金，同时还有权追究乙方其他违约责任。《租赁合同》第十条第1项约定，“……。乙方在租赁区域内与第三方产生经济和法律纠纷一概由乙方自行承担”。第8项约定，“乙方应严格按照政府主管机关规定的安全、消防、治安、环保、卫生等管理规定经营，并有义务保证出租标的在使用中不存在任何安全隐患，否则由乙方承担一切法律责任和经济损失，但甲方须提供该标的的相关手续”。《租赁合同》第十二条第一款约定，“乙方有下列情形之一的，甲方可以提前解除合同，没收乙方的租赁保证金，同时，乙方还应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，此外，甲方可就相应损失追究乙方的赔偿责任”。第十二条第一款第3项约定，“拖欠租金或其他费用超过60日，或者拖欠的金额超过100,000元。”第十四条约定争议解决方式，“因本协议发生的争议由当地仲裁委员会仲裁解决”。合同签订后，深圳市坪山新区新思达教育培训中心进场经营，并于2015年3月11日向应城市文化体育新闻出版局交付水电费保证金50,000元，2015年9月17日向应城市文化体育新闻出版局交付租赁费50,000元。 2015年5月8日，吕先平设立应城市深港文化发展有限公司（“深港文化公司”），吕先平任法定代表人。10月13日，应城市文化体育新闻出版局（出租方，甲方）与被告深港文化公司（承租方，乙方）签订了一份《补充协议》，双方约定，承租方深圳市坪山新区新思达教育培训中心的名称变更为被告深港文化公司，以此司代替深圳市坪山新区新思达教育培训中心经营该租赁标的，原合同的其他条款不更改。《补充协议》第二条表述更正，原合同第一条中第2款末句之表述“产权人同意甲方自主经营”改为“产权人同意乙方自主经营”。第四条约定关于三楼舞厅的处理方式：“三楼舞厅因有第三方提前承租的原因，作为合同中租赁标的之一，甲方暂时还未交予乙方使用，等第三方承租期满，甲方宜将该租赁标的按原合同条款经友好协商后交还于乙方承租。现阶段甲方将五楼多功能会议室作为补充场地租赁于乙方，至此，原合同的年租金不变”。第五条约定关于首年租金调整问题：“依照原合同，首年合同的起始时间为2015年6月1日，但因文化馆参与湖北省一级馆的评选之需要，甲方将原租赁标的场地推迟到8月交付乙方使用，故首年的实际租期为10个月，其租金按10个月计算”。第六条约定关于文体广场的补充说明：“根据原合同的内容，文体广场属于乙方承租标的范围，整个广场区包括舞台原则上应由乙方统一运营和管理。为优化文体广场的服务和管理效能，在文体广场上进行的所有经营性的活动由乙方接洽，由甲方之二级单位文化馆配合乙方完成；甲方在文体广场上进行的公益性活动，由文化馆牵头，统筹协调后组织和举办，使文体广场的活动有序进行”。第七条约定争议解决方式，“因本协议发生的争议由当地仲裁委员会仲裁解决”。 2018年1月16日，应城市文化体育新闻出版局以深圳市坪山新区新思达教育培训中心的名义向被告深港文化公司发送催缴租金函，其主要内容为：“依据你公司与应城市文化体育新闻出版局于2015年3月6日签订的《租赁合同》有关租金条款的约定，从2015年6月1日至2019年6月1日，每年租金200,000元。截止目前，你公司已支付租金100,000元，尚欠应城市文化体育新闻出版局的租金为300,000元（暂算至2017年6月1日，为二年）。请你方在接到此函后10日内支付上述款项，否则，依据上述《租赁合同》的有关约定，应城市文化体育新闻出版局有权解除该《租赁合同》，并要求你方赔偿经济损失，并且由此导致的其他一切法律后果均由你方承担。” 被告应城市深港文化发展有限公司于2018年1月18日向应城市文化体育新闻出版局发送回函的内容为：“应城市文化艺术中心大楼整体无消防合格证，导致其公司电子竞技俱乐部于2017年5月彻底停业，造成其直接经济损失高达200万元。为补偿我公司在电子竞技投资上的损失和在公共文化上的投入，2016年10月10日，由时任应城市文化体育新闻出版局主要负责人批准的《报告》中明确指出，我公司可在租赁协议前五年在原合同约定的租金的基础上予以减半，即每年上缴100,000元即可。因此从2015年8月底至2017年底（根据补充协议第五条关于“首年租金的调整问题”），我公司只应向贵局缴纳100,000元租金（已缴纳100,000元，还欠缴100,000元）。”该函内容为：“二楼其中的房屋让给市妇联和市团委作为办公室使用；三楼舞厅承租的问题，《补充协议》第四条约定了处理方式，第三方现已承租期满，但舞厅仍未交付我公司租用；五楼会议室255平方米不能完全自主使用；文化广场和舞台自2017年元月起因贵局的原因我公司被迫停止使用。要求双方通过友好协商处理好租金等问题。” 2018年8月23日，应城市文化体育新闻出版局再次向被告深港文化公司发送缴纳租金函，内容为：“依据你公司与应城市文化体育新闻出版局签订的《租赁合同》及《补充协议》有关租金条款的约定，从2015年6月1日至2019年6月1日，每年租金200,000元，首年因场地推迟到8月底交付使用，首年实际租金按照10个月计算为166,700元。截止目前，你公司已支付租金100,000元，尚欠本局租金为466,700元（暂算至2018年6月1日，为三年）。请你方在接到此函后10日内支付拖欠本局的上述款项，否则，依据上述《租赁合同》的有关约定本局有权解除该《租赁合同》，并要求你方赔偿经济损失，并且由此导致的其他一切法律后果均由你方承担”。 被告深港文化公司于2018年8月30日回函，要求按2016年10月10日时任应城市文化体育新闻出版局的主要负责人，在被告所举的证据三申请报告中批阅签字认可的意见减半缴纳租金。该函还对其他的承租问题进行了重申说明及补充。 2018年11月13日，被告深港文化公司向应城市文化体育新闻出版局缴纳租金100,000元。2019年3月26日，根据中共应城市委机构编制委员会应编办函[2019]6号改革方案，应城市文化体育新闻出版局（市文体新局）等单位机构组建为“应城市文化和旅游局”，故原告的诉讼主体为“应城市文化和旅游局”。 另查明：被告承租原告应城市文化艺术中心一楼至五楼部分场地，建筑面积约2200平方米，文化艺术中心广场及舞台，约400平方米。本案在开庭审理前，通过原、被告双方实地测量被告承租原告的房屋面积，并结合原告提供的有关证据及认定的事实，被告承租原告一楼至五楼部分场地实际面积、实际用途及实际租赁使用时间如下： 1.一楼漾咖啡280平方米、天朗艺术286平方米，被告从2015年8月1日起租赁使用至今。 2.二楼深港文化94平方米、神墨教育85平方米、至刚跆拳道210平方米、创世纪情缘91平方米，被告从2015年8月1日起租赁使用至今。深港文化办公室65平方米，被告在租赁期间，原告与被告协商，被告同意将其承租的深港文化办公室由原告收回用作“市妇联和团委”办公室，被告承租深港文化办公室65平方米，从2015年8月1日起租赁使用至2017年3月止。 3.三楼蒲骚讲坛286平方米，被告在租赁期间，原告与被告协商，被告同意将其承租的蒲骚讲坛由原告收回用作“许白昊纪念馆”，被告承租原告蒲骚讲坛286平方米，从2015年8月1日起租赁使用至2017年10月8日止。 4.四楼深港电子竞技，按照原、被告双方签订的《补充协议》第三条约定，由被告承租，实际面积为600平方米，但其实际由个体工商户的经营者“王立”于2015年8月1日使用至2017年5月28日止。 5.五楼应城市深港文化培训中心共八间房屋共计525平方米，被告从2015年8月1日起租赁使用至今。另外，深港文化大讲堂（多功能会议室）计255平方米，被告从2015年8月1日起租赁使用至2019年9月1日止。 6.广场及舞台4**平方米，被告从2015年8月1日租赁使用至2016年12月1日止。 以上一楼至五楼和广场及舞台，被告承租原告租赁房屋面积为3177平方米。 本院认为：原、被告双方约定因本合同发生争议由当地仲裁委员会仲裁解决。经查，原、被告的住所地均在应城市内，但应城市并无仲裁委员会，且原、被告双方对该事项事后亦没有补充协议，原、被告双方对仲裁机构约定不明，应视为无效，原告向本院提起诉讼，经审查，本案不受原、被告双方签订的《租赁合同》第十四条和《补充协议》第七条的约束，本院受理后依法应当进行审理。原、被告双方具有相应的民事行为能力，且双方签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案争议的焦点为：1.涉案租赁物是否按合同约定的面积全面交付？实际交付面积是否与合同约定面积相符？2.涉案租赁物无消防合格证对承租方经营状况有无影响？原告是否违约在先，被告能否主张先履行抗辩权，原告能否解除《租赁合同》和《补充协议》？3.涉案租赁物是否以被告实际租赁的时间和面积扣减其租金？结合案件事实及各方观点，本院评析如下： 一、涉案租赁物是否按合同约定的面积全面交付？实际交付面积是否与合同约定面积相符？ 经查：原、被告签订《租赁合同》和《补充协议》后，原告按约将应城市文体艺术中心一楼至五楼的房屋及广场及舞台的租赁物交给被告使用，虽然被告在经营过程中未实际全面使用原告的租赁房屋，但未使用的部分房屋经双方已协商，另外未能部分使用的房屋已予以更换，更换和其在经营期间未实际使用的原因属其自身经营管理导致的结果，对此原告并未违约。 至于实际交付面积是否与合同约定面积相符的问题，经查：被告承租原告一楼至五楼部分场地，通过原、被告双方庭前实地测量，总面积为3177平方米，实际大于双方签订《租赁合同》约定的总面积2600平方米。 二、涉案租赁物无消防合格证对承租方经营状况有无影响？原告是否违约在先，被告能否主张先履行抗辩权，原告能否解除《租赁合同》和《补充协议》？ 经查：依照原、被告双方签订的《租赁合同》第十条第8项约定，“乙方应严格按照政府主管机关规定的安全、消防、治安、环保、卫生等管理规定经营，并有义务保证承租标的在使用中不存在任何安全隐患，否则由乙方承担一切法律责任和经济损失，但甲方须提供该标的的相关手续。”依照该《租赁合同》第十条第8项的约定，甲方须提供该标的的相关手续。但是，被告承租原告应城市文化艺术中心一楼至五楼的部分房屋原工程项目已于2012年9月29日取得建筑工程施工许可证，且该工程项目已于2014年12月12日竣工验收合格，故被告承租原告的房屋合法有效。原、被告双方约定，被告承租原告四楼的房屋用作深港电子竞技，而其实际经营者为“王立”，且被告亦没有证据证明原告同意将其房屋交由“王立”经营的相关证据，被告与“王立”发生的经营行为与本案无关，原告不构成违约，被告主张先履行抗辩权的理由不能成立。被告与“王立”发生的经营行为属另一种法律关系，可以另行处理。综上所述，被告未按约足额交付租金，原告可以提前解除合同。被告认为，原告违约在先，被告主张先履行抗辩权，原告不能诉请解除《租赁合同》和《补充协议》的答辩、质证意见不能成立。 三、涉案租赁物是否应以被告实际租赁的时间和面积扣减其租金？
本院认为
原告认为，被告按合同的约定承租原告的房屋面积小于其实际使用面积，不应扣减被告应支付的租金。被告认为，应该按照原、被告双方签订《租赁合同》约定的租金标准及被告实际使用的时间，以及实际使用的房屋面积计算租金。本院认为，被告承租原告应城市文化艺术中心一楼至五楼部分场地仅对其建筑总面积进行了约定，但客观事实已形成被告租赁原告房屋的实际使用总面积大于其双方约定的建筑总面积，不属被告的违约范畴，故原告以此为由认为不应扣减其租金的理由不能成立，本院依法不予支持。 被告应向原告支付租金具体如下： 1.①一楼天朗艺术286平方米。从2015年8月1日起计算至2019年5月31日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2019年5月31日止,计3年，按每年租金200,000元计算），被告应付原告租金为69,019.89元[（166,700元÷3177平方米×286平方米）＋（200,000元×3年÷3177平方米×286平方米）]。 ②一楼漾咖啡280平方米。从2015年8月1日起计算至2019年5月31日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2019年5月31日止,计3年，按每年租金200,000元计算），被告应付原告租金为67,571.92元[（166,700元÷3177平方米×280平方米）＋（200,000元×3年÷3177平方米×280平方米）]。 以上①至②项，一楼的租金合计为136,591.81元。 2.①二楼深港文化94平方米。从2015年8月1日起计算至2019年5月31日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2019年5月31日止,计3年，按每年租金200,000元计算），被告应付原告租金为22,684.86元[（166,700元÷3177平方米×94平方米）＋（200,000元×3年÷3177平方米×94平方米）]。 ②创世纪情缘91平方米。从2015年8月1日起计算至2019年5月31日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2019年5月31日止,计3年，按每年租金200,000元计算），被告应付原告租金为21,960.88元[（166,700元÷3177平方米×91平方米）＋（200,000元×3年÷3177平方米×91平方米）]。 ③神墨教育85平方米。从2015年8月1日起计算至2019年5月31日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2019年5月31日止,计3年，按每年租金200,000元计算），被告应付原告租金为20,512.91元[（166,700元÷3177平方米×85平方米）＋（200,000元×3年÷3177平方米×85平方米）]。 ④至刚跆拳道210平方米。从2015年8月1日起计算至2019年5月31日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2019年5月31日止,计3年，按每年租金200,000元计算），被告应付原告租金为50,678.94元[（166,700元÷3177平方米×210平方米）＋（200,000元×3年÷3177平方米×210平方米）]。 ⑤深港文化办公室65平方米。从2015年8月1日起计算至2017年3月止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2017年3月止,计9个月，按年租金200,000元计算），被告应付原告租金为6479.54元[（166,700元÷3177平方米×65平方米）＋（200,000元÷3177平方米÷12个月×9个月×65平方米）]。 以上①至⑤项，二楼的租金合计为122,317.13元。 3.三楼蒲骚讲坛286平方米。从2015年8月1日起计算至2017年10月8日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2017年10月8日止,计16个月，按年租金200,000元计算），被告应付原告租金为39,012.55元[（166,700元÷3177平方米×286平方米）＋（200,000元÷3177平方米÷12个月×16个月×286平方米）]。 4.四楼深港电子竞技600平方米。从2015年8月1日起计算至2017年5月28日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2017年5月28日止,计12个月，按年租金200,000元计算），被告应付原告租金为69,254.01元[（166,700元÷3177平方米×600平方米）＋（200,000元÷3177平方米×600平方米）]。 5.①五楼应城市深港文化培训中心共八间房屋共计525平方米，从2015年8月1日起计算至2019年5月31日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2019年5月31日止,计36个月，按年租金200,000元计算），被告应付原告租金为126,679.36元[（166,700元÷3177平方米×525平方米）＋（200,000元×3年÷3177平方米×525平方米）]； ②深港文化大讲堂（多功能会议室）计255平方米。从2015年8月1日起计算至2019年9月1日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2019年9月1日止,计39个月，按年租金200,000元计算），被告应付原告租金为65,551.93元[（166,700元÷3177平方米×255平方米）＋（200,000元÷3177平方米÷12个月×39个月×255平方米）]。 以上①至②项，五楼的租金合计为192,231.29元。 6.广场及舞台4**平方米。从2015年8月1日起计算至2016年12月1日止（从2015年8月1日起至2016年5月31日止,计10个月,按被告租赁原告10个月的总租金166,700元计算。从2016年6月1日起至2016年12月1日止,计6个月，按年租金200,000元计算），被告应付原告租金为33,578.84元[（166,700元÷3177平方米×400平方米）＋（200,000元÷3177平方米÷12个月×6个月×400平方米）]。 上述1至6项，一楼至五楼和广场及舞台合计租金为592,985.63元，扣减被告向原告给付的租金200,000元（此款包括被告向原告交付的水电费保证金50,000元，该水电费保证金抵扣租金），余款392,985.63元，由被告向原告支付。 综上，原告应城市文化和旅游局与被告深港文化公司（2019）鄂0981民初1816号租赁合同纠纷一案中，原告应城市文化和旅游局的诉讼请求第一项，诉请判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，本院于2019年9月3日将民事起诉状副本送达给被告，原告的该请求主张经本院现已确认成立，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》应当至2019年9月3日起解除。关于原告主张被告返还租赁的房屋及场地的问题。因原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》解除，被告负有返还租赁物的义务，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付租金的问题。原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》解除，被告承租原告的房屋理应支付租金。但其要求判令被告支付原告租金566,700元的诉请，因与庭审查明的事实不符，故本院依法予以调整。另外,原告主张被告从2019年6月1日起每年向原告支付占用期间的租金220,000元，直至返还租赁物之日止的诉请，应按被告承租原告房屋的实际面积及实际使用的时间计算其租金，直至返还租赁物之日止。再则，由于2020年年初全国突发新型冠状病毒疫情原因，被告承租原告的房屋在经营中受到了疫情的影响属众所周知的事实，故属被告不可抗力的法定免责事由，应当根据当地疫情的影响情况，并依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条和第五百九十条的规定，从2020年1月24日起至2020年3月23日止部分减免被告的租金。被告辩解，原告没有全面履行交付租赁房屋，且案涉租赁物未通过消防验收合格，其违约在先，被告有权拒付或延期支付租金，原告无权解除合同。原告的违约行为给被告造成巨大的经济损失，应当承担违约损失。因其提供的证据不足，且未提供其事实与原告存在因果关系的相关证据，故其理由不能成立，本院依法不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，第一百七十九条第一款第四项，第一百八十条，第五百零二条第一款，第五百零九条第一款、第二款，第五百六十三条第一款第三项，第五百六十五条第二款，第五百九十条，第七百零三条，第七百零四条，第七百零六条，第七百二十一条，第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十八条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2020]17号第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、应城市文化和旅游局与应城市深港文化发展有限公司签订的《租赁合同》、《应城市应城文化艺术中心闲置场地租赁合同补充协议》于2019年9月3日解除。 二、应城市深港文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向应城市文化和旅游局返还租赁其应城市文化艺术中心一楼至五楼的上述房屋和广场及舞台场地。 三、应城市深港文化发展有限公司支付应城市文化和旅游局房屋租金人民币392,985.63元。 四、应城市深港文化发展有限公司从2019年6月1日起支付租赁和占用应城市文化和旅游局的应城市文化艺术中心一楼漾咖啡280平方米、天朗艺术286平方米，二楼深港文化94平方米、神墨教育85平方米、至刚跆拳道210平方米、创世纪情缘91平方米，五楼应城市深港文化培训中心525平方米（共八间房屋），按年租金220,000元的标准计算租金，直至返还租赁物之日止（其中减免2020年1月24日起至2020年3月23日止期间的部分租金）。 上述第三项、第四项，应城市深港文化发展有限公司于本判决生效后十五日内向应城市文化和旅游局履行。 如果应城市深港文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回应城市文化和旅游局的其他诉讼请求。 案件受理费9400元，由应城市深港文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，汇款至孝感市中级人民法院（账户：17×××36；开户行：中国农业银行孝感市交通西路支行；收款人：湖北省孝感市中级人民法院）。 发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判人员
审 判 长 祝继业 人民陪审员 程新文 人民陪审员 舒 娟
裁判日期
二〇二一年一月二十七日
审判辅助人员
书 记 员 徐 雯
