当事人信息
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行，住所地吉林市丰满区江南大街60号。
负责人：闫吉宁，行长。
委托诉讼代理人：王志远，男，该行职员。
委托诉讼代理人：刘广志，男，该行职员。
被上诉人（原审被告）：赵恒，男，****年**月**日出生，汉族，住吉林市船营区。
被上诉人（原审被告）：吉林市红大房地产开发有限公司，住所地吉林市丰满区滨江中路888号。
法定代表人：刘麾，总经理。
委托诉讼代理人：王维，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所 律师。
审理经过
上诉人中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行（以下简称农行江南支行）因与被上诉人赵恒、吉林市红大房地产开发有限公司（以下简称红大公司）金融借款合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
农行江南支行上诉请求：一、撤销（2020）吉0291民初925号民事判决；二、赵恒偿还农行江南支行借款本金312,166.17元及截至2020年6月20日的利息3,846.67元，以后发生的利息按照合同约定计算；三、农行江南支行对案涉房屋享有抵押权；四、红大公司对案涉借款本息承担连带责任。事实和理由：1.赵恒尚欠农行江南支行借款本金312,166.17元，该金额是已经扣除了红大公司保证金的结果。2.根据合同约定，红大公司应当继续承担保证责任。3.案涉房屋办理了抵押权预告登记，农行江南支行对案涉房屋享有优先受偿权。
一审原告诉称
农行江南支行向一审法院起诉请求：一、赵恒立即偿还农行江南支行借款本金312,166.17元，利息3,846.67元，本息合计316,012.84元（相关利息费用计算截止日期为2020年6月20日，以后发生的利息及费用按照合同约定、中国人民银行的规定另行计算）；二、农行江南支行对房产坐落于吉林市昌邑区珲春中街666号，红大领域小区14栋9B号楼1-3-002号（房屋预告登记证明号：房预昌字第DJ00102924号）抵押房产折价、拍卖、或变卖后的价款享有优先受偿权；三、红大公司对赵恒所欠农行江南支行借款本金及利息承担连带保证责任。
一审法院查明
一审法院认定事实：2013年8月5日，赵恒、红大公司与农行江南支行签订了个人购房担保借款合同。约定：赵恒向农行江南支行借款40万元，用于购买位于吉林市昌邑区珲春中街666号红大领域小区9B号楼1-3-002号，建筑面积137平方米的房屋。借款期限240个月。借款执行利率按照以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定。违约责任为赵恒未按照双方约定期限归还本金，农行江南支行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，农行江南支行根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借期内产生的应付未付利息在借期内按照借款执行利率计算复利，自借款到期日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按照逾期借款利率计算复利。由红大公司对借款的本金、利息、罚息、复利、违约金等提供阶段性连带保证担保，保证期间为自借款发放日至赵恒取得房地产权属证书，并办妥以农行江南支行为抵押权人的抵押登记手续为止。同时，约定赵恒作为抵押人，以所购案涉房屋向农行江南支行提供抵押担保，并约定赵恒应协助配合农行江南支行自合同签订之日起60日内办妥抵押预告登记，自合同签订之日起720日内办妥抵押登记。另约定，赵恒委托农行江南支行办理案涉房屋的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。
2013年8月5日，农行江南支行将40万元借款发放至红大公司账户中。截至2020年12月15日，赵恒尚欠农行江南支行借款本金312,166.17元，利息10,262.37元。赵恒自2013年9月20日至2020年3月27日向农行江南支行偿还本金87,833.83元、利息132,005.02元、罚息430.42元、复利566.48元。
另查明：赵恒与红大公司签订了商品房买卖合同，约定赵恒购买红大公司开发的案涉房屋。该房屋于2013年9月14日办理了抵押权预告登记，于2014年9月17日办理了房屋所有权登记，登记权利人为赵恒。该房屋于2014年至2020年被吉林省吉林市丰满区人民法院多次查封，至本案诉讼时该房屋未能办理抵押登记。
再查明：农行江南支行在红大公司贷款保证金账户中扣划了赵恒的贷款保证金112,864.16元，该款项未在农行主张的借款中予以扣除。
一审法院认为
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”本案中赵恒向农行江南支行借款后逾期未还，至2020年12月15日尚欠本金312,166.17元，利息10,262.37元，合计322,428.54元，扣除农行江南支行在红大公司贷款保证金账户中扣划的112,846.16元，赵恒应偿还农行江南支行借款本金209,582.38元。
关于借款逾期时间的问题，根据农行江南支行提供的证据，赵恒自2020年3月不再向农行江南支行偿还借款，但农行江南支行主张赵恒自2020年6月20日借款形成逾期并要求以此时间为依据主张权利，应视为对自身权利的处分。但根据金融借款合同的特殊性，至2020年12月15日赵恒欠农行江南支行的利息数额有所增加。故应以该时间作为逾期违约责任的起算点，之前欠付利息的实际数额以农行江南支行提供的证据为准，此后一审法院按照合同约定予以支持。根据个人购房担保借款合同约定，借款逾期从逾期之日起计收罚息，故赵恒应向农行江南支行偿还自2020年12月15日起至实际清偿之日止，以本金209,582.38元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的1.5倍计付的罚息。关于合同中约定的应付未付利息，借期内的应付未付利息农行江南支行已提供了实际数额，且对此部分已论述完毕，不再赘述。借款逾期后产生的应付未付利息，应以本金209,582.38元为基数，按照一年期贷款市场报价利率自2020年12月15日起计付至实际清偿之日止。关于借期内应付未付利息及逾期后产生的应付未付利息的复利。借期内的应付未付利息已被红大公司的贷款保证金清偿，故一审法院不再支持该部分复利。逾期后产生利息的复利应以本金209,582.38元为基数按照一年期贷款市场报价利率自2020年12月15日至实际清偿之日止计算的利息再按照一年期贷款市场报价利率自2020年12月15日起计付至实际清偿之日止。
关于红大公司应否承担连带保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从该条可知，能够进行房屋抵押登记的，应在3个月内申请办理抵押权登记。本案中案涉房屋于2014年9月17日办理了房屋所有权登记，已经具备了办理抵押登记的条件。根据个人购房担保借款合同的约定，此时赵恒应在法定期间内委托农行江南支行办理抵押登记，因赵恒未在法定期间内委托农行江南支行办理抵押登记，导致案涉房屋被法院查封无法办理抵押登记，难以说明红大公司对此具有过错。同时，案涉房屋已办理了所有权登记亦能够从侧面反映红大公司已经履行了作为开发商应尽的义务，故红大公司不应承担连带保证责任。
关于农行江南支行能否就抵押房屋行使抵押权的问题，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，农行江南支行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就时对案涉房屋办理抵押登记的请求权，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故一审法院对农行江南支行要求就案涉房屋享有优先受偿权的主张不予支持。
一审判决：一、赵恒自判决发生法律效力之日起三日内向农业江南支行偿还借款本金209,582.38元；罚息以本金209,582.38元为基数按照一年期贷款市场报价利率的1.5倍自2020年12月15日起计付至实际清偿之日止；逾期未付利息以本金209,582.38元为基数按照一年期贷款市场报价利率自2020年12月15日起计付至实际清偿之日止；逾期后产生利息的复利应以本金209,582.38元为基数按照一年期贷款市场报价利率自2020年12月15日起至实际清偿之日止计算的利息再按照一年期贷款市场报价利率自2020年12月15日起计付至实际清偿之日止；二、驳回农行江南支行的其他诉讼请求。
二审中，农行江南支行向本院提交证据如下：银企合作协议、情况说明、还款明细、业务凭证。证明：1.红大公司有义务受赵恒委托办理他项权证。因未及时办理他项权证，红大公司应当承担连带保证责任。2.农行江南支行扣划了红大公司保证金102,171.32元，其中本金46,567.68元，利息55,603.64元。红大公司对银企合作协议的真实性没有异议，对其他证据的真实性有异议。红大公司认为办理他项权证的义务人是赵恒及农行江南支行，农行江南支行计算的金额不准确。因银企合作协议不影响对本案事实的认定、情况说明等证据证明的农行江南支行扣划红大公司保证金金额与双方一审中共同确认的金额不一致，故本院对以上证据不予采信。本院对一审法院查明的除赵恒欠付农行江南支行借款本金的金额以外的事实予以确认。
另查明：赵恒向农行江南支行还款107,971.59元，其中本金36,166.49元、利息71,805.1元。农行江南支行扣除红大公司保证金112,864.16元，其中本金51,667.34元、利息61,196.82元。赵恒欠付农行江南支行本金312,166.17元。
再查明：农行江南支行向赵恒送达起诉状副本的时间为2020年11月27日。自2020年6月21日至2020年11月27日期间，案涉借款发生的利息金额为6798.29元。
答辩情况
关于农行江南支行在庭审中对红大公司代扣贷款保证金数额所提出的异议，因农行江南支行认可主张的欠款本金及利息中包含了代扣的贷款保证金，应视为对红大公司主张的代扣保证金的事实予以承认。现农行江南支行虽对保证金数额提出异议，但未提供相应的证据证明具体数额，故一审法院对红大公司自认的保证金数额予以确认。
本院认为
本院认为，一审期间农行江南支行未能明确赵恒还本付息的金额以及扣划红大公司保证金用于还本付息的金额，二审期间农行江南支行予以明确，故本院基于新发现的事实对一审判决确定的赵恒欠付农行江南支行借款本金的金额予以调整。因案涉房屋并未办理抵押登记，故抵押权并未设立，农行江南支行对该房屋不享有优先受偿权。因合同约定红大公司提供保证担保至案涉房屋办妥以农行江南支行为抵押权人的抵押登记手续为止，案涉房屋并未设立抵押权，故红大公司应当承担保证责任。因农行江南支行未宣布借款提前到期，故应当以起诉状副本送达赵恒之日即2020年11月27日为宣布借款提前到期日，案涉借款自借款提前到期日下一日即2020年11月28日起发生逾期。
综上，农行江南支行的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初925号民事判决；
二、赵恒自本判决发生法律效力之日起三日内向中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行偿还借款本金312,166.17元及利息（截至2020年6月20日的利息3,846.67元；以312,166.17元为基数，自2020年6月21日起至2020年11月27日止，按照一年期LPR计收期内利息6798.29元。以欠付利息为基数，自2020年6月21日起至2020年11月27日止，按照一年期LPR计收期内利息复利；自2020年11月28日起至清偿之日止，按照一年期LPR的1.5倍计收期内利息复利。以312,166.17元为基数，自2020年11月28日起至清偿之日止，按照一年期LPR的1.5倍计收逾期罚息。以欠付逾期罚息为基数，按照一年期LPR的1.5倍计收逾期罚息复利。以上利率以12个月为一个周期随LPR调整而调整）；
三、吉林市红大房地产开发有限公司对本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任。吉林市红大房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向赵恒追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6,040元，二审案件受理费2,429元，合计8,469元，由赵恒、吉林市红大房地产开发有限公司共同负担。一审公告费330元、二审公告费120元，合计450元，由赵恒负担。
本判决为终审判决。
