当事人信息
原告：时树军，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：张敏，女，****年**月**日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：张社会，安徽进境律师事务所 律师。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：唐锡军，安徽进境律师事务所 律师。 被告：淮北凯玛置业有限公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：张俊震，该公司经理。 委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所 律师。
审理经过
原告时树军、张敏与被告淮北凯玛置业有限公司（以下简称凯玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告时树军、张敏及其共同的委托诉讼代理人张社会，被告凯玛公司的委托诉讼代理人闫明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
时树军、张敏向本院提出诉讼请求：1.判决确认时树军、张敏与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令凯玛公司向时树军、张敏返还购房款373210元及利息144516.8元（2014年6月28日交付10万元、2014年12月6日交付173210元、2015年2月7日交付10万元，利息均按年利率6%计算至2020年11月7日，并要求支付利息至返还清房款之日止），合计5177628元；3.本案诉讼费由凯玛公司承担。事实与理由：2014年12月6日，时树军、张敏与凯玛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：时树军、张敏购买凯玛公司位于淮北市相山区房屋，商品房建筑面积为25.9平方米，套内建筑面积为12.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为13.72平方米，单价每平方14409.65元，总房价373210元。时树军、张敏按照合同约定2014年6月28日、2014年12月6日、2015年2月7日分别支付房款10万元、173210元、10万元。2014年12月6日，时树军、张敏与淮北永利商业运营管理有限公司（以下简称永利公司）签订《永利广场商铺委托运营管理合同》，合同约定：时树军、张敏将其购买的以上店铺出租给永利公司，由该公司统一招商、统一运营和管理。时树军、张敏的商铺楼层的收益占比为5.292‰，租赁期为10年，2014年12月25日至2024年12月24日，签订协议时，永利公司一次性支付时树军、张敏五年的租金，第六年至第十年，租金收益按该楼层的年租金收益×该商铺的收益比例×应得比例（90%），商铺租金支付方式为每半年支付一次，支付时间为每一个委托半年度结束后一个月。实质上，永利公司租赁时并未按约定向时树军、张敏支付五年的租金，时树军、张敏在与凯玛公司签订《商品房买卖合同》时，已经扣除了前五年的租金，虽然未在合同中书面体现，但实质上属于返本销售和售后包租的违法行为，凯玛公司采取欺骗的手段，以合法形式掩盖非法目的，符合合同无效的法定条件。现时树军、张敏多次与凯玛公司协商未果，故时树军、张敏为维护自己的合法权益，诉至法院，请法院依法支持时树军、张敏的诉讼请求。
被告辩称
凯玛公司辩称，1.案涉项目不存在售后包租、返本销售的问题，案涉合同合法有效。售后包租是指开发商在销售商品房时，与买受人约定在出售后的一定期限内，由该开发商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。本案中销售商品房的为凯玛公司，与时树军、张敏签订委托管理合同的为永利公司，上述为两个公司，系完全不同的民事主体，并非法定的售后包租的情形。至于时树军、张敏提到的以房款折扣的形式给付租金的问题，该情形仅是永利公司支付租金的一种方式，亦是三方所认可的，亦不构成售后包租。另外截至目前凯玛公司也从未收到任何因售后包租的行政处罚，凯玛公司也从未存在将购房款返还给购房者的情形，故案涉项目并不存在售后包租返本销售的问题。2.时树军、张敏称凯玛公司采取欺骗手段，以合法形式掩盖非法目的无事实与法律依据。双方签订案涉买卖合同是真实意思表示，并不存在所谓欺骗手段，且双方签订合同的主要目的是为了销售购买案涉房产，真实意图明确，亦不存在非法目的。淮北市相山区人民法院、淮北市中级人民法院、安徽省高级人民法院在审理与案涉合同类似的相关案件过程中，皆认为案涉合同合法有效，并不存在合同无效的情形，具体详见（2019）皖0603民初2352号民事判决书、（2019）皖06民终1075号民事判决书，故时树军、张敏称凯玛公司采取欺骗手段，以合法形式掩盖非法目的无事实与法律依据。另外目前案涉房产已具备办理分户产权以及银行按揭贷款的条件，时树军、张敏可与凯玛公司联系办理上述事宜。综上，案涉项目不存在售后包租、返本销售的问题，案涉合同亦不存在其他法定无效的情形，时树军、张敏诉请并无事实与法律依据，依法应予以驳回。
本院查明
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。时树军、张敏提交的《商品房买卖合同》、《永利广场商铺委托运营管理合同》、收据、（2019）皖06民终1061号民事判决书，凯玛公司提交的《永利广场商铺委托运营管理合同》、工商登记查询截图、（2019）皖0603民初2352号民事判决书、（2019）皖06民终1075号民事判决书、（2020）皖民申4898号民事裁定书，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。时树军、张敏提交的中共淮北市委办公室官方回复系复印件，达不到其证明目的，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月6日，时树军、张敏与凯玛公司签订《商品房买卖合同》，约定：时树军、张敏购买凯玛公司开发建设的位于淮北市相山区房屋；建筑面积25.9平方米，单价14409.65元／㎡，总价373210元；时树军、张敏在2014年12月6日前支付全部房价款的73%，金额273210元，在2015年2月6日前支付全部房价款的27%，金额10万元；凯玛公司应当在2016年9月30日前，将经综合查验备案的商品房交付时树军、张敏使用等内容。 当日，时树军、张敏（甲方）与永利公司（乙方）签订《永利广场商铺委托运营管理合同》，约定：甲方购买的永利广场5087号商铺收益占比5.292‰，甲方同意并自愿委托乙方运营管理该商铺，乙方对永利广场进行整体规划，按照合理业态业种分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理培育市场，甲方购买的商铺通过统一招商、统一运营和管理；委托运营管理期限10年，自2014年12月25日至2024年12月24日，签订本合同时，乙方已经一次性支付甲方前五年的租金收益，委托经营期内第六年至第十年，即自2019年12月25日起至2024年12月24日，商铺租金支付方式为每半年支付一次，年租金收益=该楼层的年租金收益×该店铺的收益占比×应得比例（90%）等内容。时树军、张敏分别于2014年6月28日、2014年12月6日、2015年2月7日分别支付房款10万元、173210元、10万元，全部房款已支付完毕。2018年2月3日，涉案永利广场开业，现处于营业状态。
本院认为
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。时树军、张敏与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不存在上述法律规定的无效情形，故双方签订的《商品房买卖合同》真实有效。时树军、张敏称凯玛公司违反《商品房销售管理办法》的规定，存在售后包租、返本销售的情形。《商品房销售管理办法》系由建设部颁布，效力等级属部门规章，如凯玛公司违反该规定，存在售后包租、返本销售的情形，相关部门可以给予其行政处罚。但该规定中关于售后包租、返本销售的相关规定为管理性规定，而非强制性规定，并非合同无效的法定条件。时树军、张敏以此主张《商品房买卖合同》无效，并要求凯玛公司返还购房款及利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回时树军、张敏的诉讼请求。 案件受理费8977元，减半收取计4488.5元，由时树军、张敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判人员
审 判 员 孟 娇
裁判日期
二〇二一年七月二十七日
审判辅助人员
法官助理 孙乐荣 书 记 员 张艺馨
