当事人信息
（2021）粤13民终1463、1470、1473-1476、1552、
上诉人（原审原告）：肖凤等五十三户业主（具体信息详见附表）。
委托诉讼代理人：刘冬坤、陈博倩,北京市京师（深圳）律师事务所 律师。
上诉人（原审被告）：惠州市帆通实业有限公司，住所：惠州大亚湾霞涌镇霞景一路1号。
法定代表人：尹润连。
委托诉讼代理人：钱向阳、刘学科，广东德邻律师事务所 律师。
审理经过
上诉人肖凤等五十三户业主与上诉人惠州市帆通实业有限公司因商品房预售合同纠纷五十三件系列案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。
上诉人诉称
（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终1463号案件为例进行表述、论证。）
上诉人肖凤上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的下述诉讼请求：1、请求法院判决被上诉人向上诉人赔偿逾期交房的违约金人民币49860.70元；【以购房款557726为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年12月31日起暂计算至2017年10月25日（298天），实际计算至被上诉人按约向上诉人完成交房之日止】;2、请求法院判决被上诉人按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；3、请求法院判决被上诉人向上诉人支付未铺设燃气管道的违约金人民币83658.90；【计算标准：557726×15%=83658.90】;4、请求法院判决被上诉人向上诉人赔偿合同约定应当交付“住宅”性质的房屋与实际交付“公寓”性质的房屋所造成的购房差价损失人民币55772.60元。【计算标准：557726×10%=55772.60】,合计人民币：189292.20元。二、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用、财产保全费及保函费。
一审法院查明
事实与理由：一审判决查明事实不清，适用法律错误。上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，因此，被上诉人应按照合同约定全面履行其义务。但截至今日，被上诉人仍存在以下违约行为：一、截至今日，被上诉人从未向上诉人履行过任何交付房屋的手续，存在逾期交房的行为，应当向上诉人承担逾期交付责任。1、根据合同第九条商品房交付条件可知，该商品房应当在约定交付日（2016年12月31日）取得建设工程《竣工验收备案证明文件》《房屋测绘报告》，该商品房为住宅的，被上诉人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但截至今日，上诉人从未收到被上诉人提供的《竣工验收备案证明文件》《房屋测绘报告》，海景公司也未收到被上诉人提供的上述材料。而《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》被上诉人也是在2020年1月份才给到上诉人，但上诉人当天（2020年1月份）也没能收回自己所购房屋。根据合同第十一条约定，被上诉人交付该商品房时，应当出示上述证明文件，被上诉人不能出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定交付条件的，上诉人有权拒绝接受，并按照合同第十二条的约定向被上诉人追究逾期交付责任。2、根据合同第十一条，被上诉人在交付日期（2016年12月31日）届满前10日应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点，应当携带的证件材料书面通知上诉人。但截至今日，上诉人从未收到过被上诉人交房的任何书面通知及《入伙通知书》，且被上诉人也未向法庭提供海景公司曾收到过被上诉人交房的书面通知及《入伙通知书》的证据。3、截止今日，上诉人与被上诉人双方从未签署过《房屋验收交接单》，且该交接单显示的时间为2016年11月，此时，上诉人并未委托任何第三方进行收房，该交接单为案外人单方制作，真实性无法确认，且该交接单未经过上诉人的认可，对上诉人不具有法律约束力。且在2016年11月份涉案房屋还未竣工，不可能满足合同约定精装修的交付条件，因此案外人海景公司在该验收表中所勾选的项目也是不可能完成的，也直接证明了该验收表的虚假性。被上诉人仅凭一张没有任何收房权限的案外人单方制作的虚假的验收表作为已经完全履行了交房义务的答辩，于情于理均不符。被上诉人没有提供任何证据证明其按照合同约定的时间及交付标准完成了其必须履行的交房程序和手续，实际上被上诉人也未按约履行任何的交房义务，上诉人从未收到被上诉人交付的符合合同约定的房屋。4、此外，《竣工验收备案表》中备案收讫时间是2017年10月25日。根据《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。因此，对未经验收合格的商品房，法律已明文规定不允许交付使用。商品房只有经过了房地产管理部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。因本案合同约定交房时间为2016年12月31日，竣工验收收讫时间为2017年10月25日，维也纳酒店开业时间为2018年4月，而部分业主的房屋截至2019年12月仍处于装修状态（未达到合同附件六约定的精装修的交付标准），且直到2020年5月、6月、7月上诉人才陆续拿到房屋钥匙，无法更改被上诉人存在逾期交房的事实。综上，被上诉人至今仍未履行任何合法的交房程序和手续，实际上也从未将涉案房屋交付至上诉人，恳请被上诉人向上诉人继续履行交房义务，并与上诉人签署《房屋验收交接单》，让上诉人通过对涉案房屋的验收。根据合同第十二条，被上诉人应当向上诉人承担逾期交付责任，即被上诉人应当按日计算向上诉人支付全部房价款万分之三的违约金。二、截至今日，被上诉人仍未完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。1、自签订合同当日至2020年1月份，被上诉人一直未告知上诉人涉案房屋不能安装天燃气，直到2020年上诉人拿到《关于陈禹信访事项处理意见书》后，上诉人才得知涉案房屋不能安装天燃气，截至2020年8月被上诉人仍口口声声承诺可以给上诉人安装天燃气，但截至今日，被上诉人仍未按约履行铺设燃气管道的义务。2、造成无法铺设燃气管道的原因系被上诉人未按合同的约定进行设计和施工，导致房屋货不对板，其存在完全过错，应属根本违约行为，其应按合同约定承担相应的违约责任。3、被上诉人的交房标准应当严格按照合同第九条、第十条、合同附件六约定的交付条件进行，而合同第十条【商品房基础设施设备交付条件】中明确约定被上诉人应当在合同约定交付日完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。并约定燃气在约定交付日（2016年12月31日）未达到交付使用条件的，被上诉人应当按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。而根据合同第十二条，被上诉人应当按日计算向上诉人支付全部房价款万分之三的违约金。因此，被上诉人应当按照合同第十二条的约定向上诉人承担逾期交付责任。至于被上诉人拿附件十一补充协议第13条和第15条作为对交付标准的辩解，是因为被上诉人律师对该两条进行了断章取义的解释，其对该两条存在严重的误解。在补充协议第13条和第15条中，上诉人、被上诉人双方并未对涉案房屋的交付标准进行补充或变更。补充协议第13条的原文为：“出卖人就海景公馆所做的售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板及其它形式投放的广告宣传资料均为要约邀请，仅供参考，不做为合同的组成部分，其中所载或所示的各项资料及数据均以政府相关部门最终批准为准，具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准”。该条的真实意思应当为“售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板及其它形式投放的广告宣传资料”所载或所示的各项资料及数据与“政府相关部门”不符时按政府相关部门批准文件为准，该条仅是对“要约邀请”与“政府相关批准文件”发生冲突时如何适用的解释和说明，并非对“邀约（房屋买卖合同）”进行的重新约定和实质变更。而附件协议第15条才是对“合同”与“补充协议”发生冲突时进行的效力等级排序说明。因此本案交房标准应当严格按照合同第九条、第十条、合同附件六约定的交付条件进行。被上诉人未按照合同第十条履行铺设天燃气的义务，其就应当严格按照双方在合同中的约定承当相应的逾期交付责任。三、合同约定被上诉人应当向上诉人交付成套“住宅”性质的房屋，但被上诉人实际上向上诉人交付的为“公寓”性质的房屋（货不对板）。涉案房屋的规划用途系成套住宅，涉案土地的用途为城镇住宅用地，目前上诉人拿到的产权证上注明房屋的性质也为成套住宅，因此被上诉人应当按照民用住宅标准建造住宅。根据《中华人民共和国国家标准住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）的规定，套型由居住空间和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。但被上诉人交付的房屋系公寓性质（有房屋现状的《视频光盘》、《关于陈禹信访事项处理意见书》等证据予以佐证），且涉案房屋水费缴费标准系按照商业用水，且未提供给上诉人厨房、燃气、排烟以及排气管道，不符合成套住宅的标准，因此被上诉人交付的房屋与规划用途以及合同约定交付住宅性质的房屋存在差异，属于根本违约行为，因此被上诉人应当向上诉人赔偿住宅与公寓之间的购房差价。上述事实，有当事人陈述、上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、不动产权证、发票、《竣工验收备案表》《询问笔录》《权籍调查表》《不动产登记结果》《关于陈禹信访事项处理意见书》《视频光盘》等证据予以证实。恳请贵院支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人辩称
惠州市帆通实业有限公司答辩称：一、帆通公司已经与购房人授权单位办理了房产交接手续，购房人认为帆通公司未交楼，明显与事实及证据不符。（一）帆通公司已经与购房人授权单位办理了房产交接手续。根据购房人与惠州市海景实业有限公司签订的《委托管理经营协议书》第三条：“甲方授权乙方按甲方与惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与惠州市帆通实业有限公司直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为交易双方的交验手续”及《海景公馆楼宇验收表》，购房人已授权惠州市海景实业有限公司与帆通公司直接办理本房产的交接手续，且已实际办理，购房人主张帆通公司“逾期交楼”，没有任何事实依据，且与现有证据相违背。（二）在购房人签署《委托管理经营协议书》后，帆通公司只需与惠州市海景实业有限公司办理收楼手续即视为购房人已收房，帆通公司无需另行向购房人发出《入伙通知书》，而购房人上诉主张“未收房”，明显与证据不符。具体见《委托管理经营协议书》第三条：“甲方授权乙方按甲方与惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与惠州市帆通实业有限公司直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为交易双方的交验手续”的内容及《海景公馆楼宇验收表》。二、购房人以海景公馆项目未铺设室内燃气管道主张海景公司违约，并要求完成室内燃气管道的铺设，既不符合合同约定，也不符合项目的实际情况。（一）海景公馆项目客观上不具备安装铺设室内燃气管道的条件。根据《城镇燃气设计规范GB50028-2006（2017修订版）》第10.4.2条规定：“居民生活用气设备严禁设置在卧室内。”，而从海景公馆的布局看，大门与卧室直接连通，依法不能安装室内燃气管道。对于这一点，大亚湾住房和规划建设局《关于陈禹信访事项处理意见书》中“因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件”的内容，也足以证明。（二）从交楼标准看，交房标准已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，而从海景公馆建设、办证情况看，并不包括室内燃气。根据《房屋买卖合同》的补充协议第13条：“具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准”及第15条：“此前出卖人的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定，交房标准实际已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，而如前所述，海景公馆项目客观上无法安装室内燃气管道，其相关部门已完成对海景公馆项目的竣工验收备案。（三）补充协议第13条及第15条确定了“具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准”及“如有冲突以补充协议为准”的规则，购房人对补充协议第13条、第15条的理解是错误的。小结：海景公馆项目在符合政府批准文件时，就符合了交付条件。而购房人要求海景公馆项目必须“安装室内管道燃气”，既不符合合同约定，也不符合项目的实际情况。三、购房人以帆通公司交付“住宅”不符合约定主张帆通公司违约，没有事实依据。（一）对于涉案商品房买卖，买卖双方约定的是“住宅”，交付的也是“住宅”，帆通公司交付的房产符合协议约定。在《商品房买卖合同》第三条第1款中，买卖双方约定“该商品房的规划用途为住宅”，并非购房人所称的“公寓”。而从《权籍调查表》、《不动产登记证明》、《不动产权证》及《楼盘测绘报告表》看，载明的房屋规划用途为“成套住宅”，用途为“城镇住宅用地/成套住宅”，权利性质为“市场化商品房”。因此，购房人认为帆通公司交付的房产不符合《住宅设计规范GB50096-2011》，认为该房产不是“住宅”，纯属购房人的主观臆测，没有任何事实依据。（二）购房人将涉案房产交由第三方经营，是基于其与第三方的协议约定，与帆通公司无关。涉案房产用于第三方经营，是基于购房人与第三方签订的《委托管理经营协议书》所产生的，这是购房人与第三人惠州市海景实业有限公司的事情，与帆通公司无关。且代理人认为：对方所谓的“公寓”式经营，只是将房产用于公寓式管理，不改变购房人购房该商品房的“住宅”用途。（三）在委托管理期届满后，部分购房人已在海景公馆房产居住，已实际占有使用房产，更加证明涉案房产的“住宅”属性。四、其他：购房人自始至终都没有任何经济损失，其诉请帆通公司承担违约责任缺乏事实依据。（一）在2010年1月1日前，购房人系委托他人经营，购房人无权使用其购买房产，其权益不受该房产有关事项的影响，更不可能有任何经济损失。根据《委托管理经营协议书》，购房人购买涉案房产的目的就是委托经营管理，并非为了自住。2020年1月1日之前，购房人购买的房产由惠州市海景实业有限公司经营，维修及装修由惠州市海景实业有限公司负责，期间所产生的管理费和经营费用均无需承担，购房人不干预房屋的管理经营。由此可见，虽然购房人购买了房产，但在2020年1月1日之前，该房产并非由购房人使用，其除享有《委托管理经营协议书》约定的权益外，并不享有其他权益，并不会受2020年1月1日之前与房产有关事项的影响，更不会有任何经济损失。（二）在2020年1月1日后，涉案房产已办出房产证，且已移交购房人使用，购房人也不可能有任何经济损失。在《委托管理经营协议书》的委托期限于2020年1月1日到期后，房产交由购房人自行使用。而在2020年1月1日前，涉案房产不仅早已竣工备案，而且已经办出了房产证，购房人也不可能有任何经济损失，更无权再向帆通公司主张任何赔偿责任。综上所述，答辩人认为：被答辩人的上诉理由依法不能成立，请求法院依法予以驳回。
上诉人惠州市帆通实业有限公司上诉请求：撤销（2020）粤1391民初3393号《民事判决书》的第一判项及诉讼费用的承担，改判上诉人无需承担第一判项的违约金8366元且无需承担一审判决判令的诉讼费用3882.21元。
事实与理由：一、一审判决认定上诉人因涉案房产无“室内燃气设施”而构成违约，是错误的。1、对于交楼不包括“室内燃气设施”，原被告签订的补充协议已经予以明确，上诉人不存在违约。具体见《补充协议》第十三条中“具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准”的内容。据此，对于交楼标准的约定，实际已经调整为“按政府相关部门批准文件”，而在政府批准文件中不可能包括“室内燃气设施”的情况下，依法不能认定上诉人违约。2、如前所述，该房屋客观上无法安装“室内燃气设施”。3、被上诉人早已知晓房产无“室内燃气设施”，且已经以行为的方式予以认可。被上诉人早在2016年购房前看样板房时，就已经知晓涉案房产无“室内燃气设施”，而在2016年购房后，购房人又将涉案房产委托他人经营到2019年12月31日，被上诉人客观上不可能不知道房产的实际情况。由此可见，被上诉人实际已经以行为的方式接受并认可该房产无“室内燃气设施”的事实，依法不应认定上诉人违约。二、本案所涉及的“室内燃气”与另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”不具备可比性。1、如前所述，本案上诉人不存在违约，而另1949号案的被告存在违约，两案不具备可比性。2、本案争议的室内燃气设施，客观上“不能有”，而另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”，是“应该有”，两案不具备可比性。本案房产没有安装“室内燃气设施”，并不是上诉人恶意违约而不安装，而是该房产客观上“不能有”，但是，另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”，却是“应该有”但交付时却没有的情形，该案被告存在明显的过错。从这个角度看，两案也不具备可比性。三、一审判决对诉讼费用的分担，明显不合理，请求二审法院予以纠正。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，诉讼费用的分担应当按照判决结果合理分配。而在本案中，一审判决支持的金额为8366元，与被上诉人诉请的534442.26元相比，其诉请得到支持的比例很小，但诉讼费用却判令各承担二分之一，明显不合理，请求二审法院予以纠正。四、其他：本案的起因。从购房人购买房产的动机看，很明显是投资目的，而投资当然是有涨有跌的，而本案恰恰就是因为受新冠疫情的影响，导致其投资的回报降低，之前的经营者无法按照前几年的标准给予其回报。购房人在无法满足投资预期时，却打起了帆通公司的“歪心思”，完全不顾此前已委托收楼、委托经营（甚至每月收取经营收益）的基本事实，提出了极其荒谬的诉请，诸如本案，房产总价仅为557726元，要求的违约金却达到437703.36元（仅计算到2020年7月31日），可谓“过分”。综上所述：请求法院依法支持上诉人的全部上诉请求。
上诉人肖凤答辩称：针对于上诉人帆通公司的上诉，《商品房买卖合同（预售）》第11条约定的是，出卖人应当在2016年12月31日之前向买受人交付商品房，该商品房满足买卖合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间办理交付手续的时间、地点，以及应当携带的证件、材料、书面通知买受人，这个是交房时间的一个约定。那么交房条件的一个约定是在商品房买卖合同预售第九条，所列的这四个条件。第一，商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件。第二，该商品房已经取得房屋测绘报告。第三，买受人已经交清全部房款或银行放款。第四是空白。在《商品房买卖合同（预售）》第十条基础设施第四点的里面，明确的写到了存在燃气，交付时完成室内燃气管道的铺设，这也是《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的一个交房条件。《商品房买卖合同（预售）》第12条约定了一个违约责任，按照逾期的时间，逾期在120天以内的话，按照全部房款万分之一的违约金，逾期120天以后的，就是在合同解除送达通知之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照2%计算给付利息，这是在商品房买卖合同中交房条件的约定。委托经营管理协议书几乎都是在2016年8月份到12月份之间签订的，委托期限是3年暂定，从2017年1月1日起到2019年12月31日。业主方授权海景公司按照业主与帆通公司签订的商品房买卖合同约定的标准，与被上诉人直接办理本房产的交接手续，本授权为不可撤销地授权，该手续亦视为上诉人与海景公司之间的交验手续，这个是委托经营管理协议书的约定。第三个是帆通公司与海景公司签订的协议书里面的约定，是2016年11月26日，被上诉人与海景公司签订协议书，协议书约定因海景公司的强烈要求，被上诉人同意将案涉房屋于2016年11月26日前交付海景公司使用，这个是被上诉人与海景公司之间签订协议，这是第三份协议。第四个文件是海景公馆楼宇验收表，验收表的落款时间是在2016年11月17日，根据验收表，表面上他们是以一个符合验收标准来进行验收的。第五个是一审法院的认定，一审法院已经在判决书里面已经认定了，根据委托经营管理协议书，海景公司确实在委托收房期限前一个月左右收房，就是说一审法院已经认定了海景公司在委托期限前一个月收房的行为，是没有授权的，一审法院已经认定这个事实。既然一审法院已经认定了海景公司在那个时候是没有权限去收房的，依然适用民法总则第162条的规定，但是民法总则第126条的规定，它的大前提是代理人在代理权限以内，所以说当时一审法院的判决适用法律是错误的，认定的事实已经认定了，海景公司没有权利去收房。所以我们认为的应该适用当时中华人民共和国民法总则第171条的规定，即行为人没有代理权、超越代理权或中代理权终止以后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的对被代理人不发生效力，就是说我们业主方是处在被代理人的地位，那么业主方从未对海景公司的售房行为有过任何的追认，所以说对业主方是不发生法律效力的。这是适用法律方面的问题。最后，违约责任要怎么去计算的问题。其实如果说根据《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，至今为止的房产都仍然没有铺设燃气，都没有实现交付的条件，但是我们根据被上诉人的验收，就是海景公馆项目的竣工验收备案表是在2017年10月25日，所以我们要求的是在2017年10月25日之前，才是相对满足法律上规定的交房条件的状态，所以我们认为违约金至少应该从2016年12月31日计算到2017的10月25日，那么逾期总共是10个月25天，按照全部购房款的每日万分之三去计算。商品房的交付的商品房是否是符合住宅标准以及应当承担什么样的违约责任，在一审的庭审笔录里面，被上诉人已经自认了交付的房屋是公寓性质。判决仍然是认为是不认可我们这边是货不对板的主张，因为我们是业主方购买的是住宅，那么具体的违约责任的承担，我们请求法院进行酌定。
一审原告诉称
肖凤向一审法院起诉请求:1.请求判决被告向原告赔偿逾期交房的违约金218851.68元。【以购房款557726为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年12月31日起暂计算至2020年7月31日（1308天），实际计算至被告按约向原告完成交房之日止。】；2.请求判决被告按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；3.请求判决被告向原告支付未铺设燃气管道的违约金218851.68元。【以购房款557726为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年12月31日起暂计算至2020年7月31日（1308天），实际计算至被告按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；4.请求法院判决向原告赔偿因未铺设燃气管道所造成的经济损失13080元【以每日10元为基数，自2016年12月31日起暂计算至2020年7月31日（1308天），实际计算至被告按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；5.请求判决被告向原告赔偿合同约定应当交付“住宅”性质的房屋与实际交付“公寓”性质的房屋所造成的购房差价损失83658.9元。【计算标准：557726×15%=83658.9】；6.本案诉讼费、保全费等由被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞景路1号海景公馆X房，总价款为557726元。合同第一条项目建设依据中注明所占用的土地用途为商业服务、住宅用地，合同第三条商品房基本情况中约定该商品房的规划用途为住宅，合同第七条约定：原告应当于2015年11月24日前支付首期房价款223726元，占全部房价款的40%。余款334000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告已交清全部房款或银行放款，并已付清所有应付款项。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备中约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，下划线内容为由开发商自行申请开通水表并承担相应费用；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，下划线内容为由开发商自行申请开通电表并承担相应费用；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，下划线内容为本项目无供暖；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，下划线内容为空白；……。如果在约定期限内基础设施未达到交付条件，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，被告按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；2.协商解决。合同第十一条约定：被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。合同第十二条主要约定：1.逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议第十三条，被告就海景公馆所做的售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板及以其它形式投放的广告宣传资料均为要约邀请，仅供参考，不作为合同的组成部分，其中所载或所示的各项资料及数据均以政府相关部门最终批准为准，具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准。补充协议第十五条，未经被告加盖公章认可的任何书面或口头承诺均为无效，对被告不产生任何法律约束力。本补充协议为《广东省商品房买卖合同》的补充和变更，此前被告的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。另查明一，原告与案外人惠州市海景实业有限公司（以下简称海景公司）签订《委托管理经营协议书》，委托海景公司负责管理经营涉案房产，约定原告授权海景公司按原告与被告惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与被告直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为原告与被告双方的交验手续；第四条约定，鉴于购买房屋时，海景公司为原告争取了优惠条件，原告同意委托海景公司管理经营该套房屋，委托期内，原告每年享有免费使用同类型1套公寓30天的权利，在这期间，原告不需交纳房费、服务费；委托期限为3年，暂定从2017年1月1日起到2019年12月31日。协议还约定了其他事项。另查明二，因海景公司经营实际需要，2016年11月26日，海景公司与被告签订协议书，约定，凡是海景公司与原告签订委托管理经营协议书的商品房，被告于2016年11月26日前将房产交付海景公司使用、装修，由海景公司对案涉房屋进行验收，达到买卖合同约定交付标准和条件，由海景公司收楼，视为原告收楼，提前使用产生的责任，由海景公司承担，提前收楼产生的纠纷，与被告无关。2016年11月18日，海景公司代表原告办理了案涉房屋的验收手续并收房。另查明三，“海景公馆”项目于2017年10月25日取得竣工验收备案表，于2017年9月18日取得房屋测绘报告。案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用地/成套住宅”。另查明四，2020年1月14日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局对案涉楼盘业主陈禹反映未安装管道燃气问题进行回复，回复认为该项目共334户，为公寓户型，因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，因此，该项目未设计安装管道燃气。另查明五，本院生效民事判决，案号为（2019）粤1391民初1949号，因开发商在要约中宣传案涉小区有幼儿园、游泳池等配套设施，交付时无上述设施，该案认定开发商构成违约，以总房价的1.5%向购房者支付违约金。在本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院查封被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞景路1号海景公馆X房，查封价值为534442.26元，查封期限为三年。
一审法院认为
一审法院认为,本案是系列案98件中的一案，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.被告是否存在逾期交房；2.被告是否应继续完成室内燃气管道铺设；3.燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。对此，本院分析评判如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房。被告根据案外人海景公司与原告签订《委托管理经营协议书》，并依原告委托代理人的经营实际需要和主动申请，提前将案涉房屋交付给海景公司，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，海景公司作为原告收房的代理人，以原告名义实施的收房行为，对原告发生效力。本案中，被告已于2016年11月26日前将涉案房屋交付给海景公司，应视为原告在此时已收房，根据《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第十一条第二款的规定，买受方知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,买受人同意接收商品房之日认定为房屋交付之日，逾期交房违约金计算至买受人同意接收商品房之日止，此后买受方又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持。此外，根据委托管理经营协议书，海景公司确在委托收房期限前收房，但在委托管理期限内是否交房只会影响原告能否得到30天免费使用时间，海景公司提前代收房并不会导致原告其他损失，不应否定海景公司的代收房行为效力。因此，原告诉请被告支付逾期交房，包括因未铺设燃气管道而导致的逾期交房违约金的请求不予支持。关于诉请完成室内燃气管道铺设的问题，根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局回复关于陈禹信访事项处理意见书回函可知，案涉房产是公寓户型，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，并非被告能履行而不履行，而是铺设燃气管道属于事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，该项请求不予支持。关于燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。根据房屋的使用性质房屋可分为住宅、商业用房、工业厂房等,本案中合同约定为“住宅”，交付的房屋不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用地/成套住宅”，交付房屋并未改变住宅的用途性质，请求该损失，不予支持。但是商品房买卖合同作为政府相关部门制定的规范性合同文本，被告虽然不能删除合同中关于燃气安装内容的条款，但可以通过该条约定的下划线部分进行注明类似“本房屋系公寓性质无法安装管道燃气”等等说明或提示，让原告在购买时对案涉房屋的燃气能否安装有清晰知悉后，再决定是否购买。相反，被告并没有提醒和说明，并将“交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”作为合同内容进行约定，被告未按该约定进行交付，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约损失如何计付问题，合同中虽约定未按约定时间交付完成室内燃气管道铺设的，按日万分之三计算违约责任，但未安装管道燃气铺设，并非被告可以履行而迟延履行，而是事实上案涉房屋系公寓性质，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，不应按合同约定的违约条款判定违约责任，本案与本院已生效（2019）粤1391民初1949号民事判决书中的事实有较高相似性，本案参照（2019）粤1391民初1949号民事判决书中确定的违约责任计付标准，即以总房价的1.5%计算违约金。因此，被告应向原告支付违约金的具体金额为8366元（557726元×0.015）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市帆通实业有限公司自本判决生效后十天内向原告肖凤支付违约金8366元；二、驳回原告肖凤的其他诉讼请求。案件受理费4572.21元、保全费3192.21元，由原、被告各负担3882.21元。被告负担的3882.21元已由原告预交不予退回，判决生效后由被告径付给原告。
本案二审期间，上诉人肖凤提交了住宅质量保证书；涉案房屋现状照片；视频光盘等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。
本院认为
本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本系列案二审的争议焦点为：一、惠州市海景实业有限公司的收房行为是否对业主产生实际收房的效力；二、涉案房屋是否应铺设燃气管道并开通燃气；三、惠州市帆通实业有限公司是否应支付违约金及违约金如何确定。对此分析如下：
第一，对于惠州市海景实业有限公司的收房行为是否对业主产生实际收房的效力问题。本案中，业主与案外人惠州市海景实业有限公司签订《委托管理经营协议书》，协议第三条约定业主授权惠州市海景实业有限公司按业主与惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与惠州市帆通实业有限公司直接办理房产的交接手续（授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为业主与惠州市海景实业有限公司的交验手续。惠州市帆通实业有限公司亦与惠州市海景实业有限公司签订协议书，对业主与惠州市海景实业有限公司的委托收房及委托经营的约定达成共识并做进一步约定，可见，三方对委托收房的关系均系清晰明了的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，本案惠州市海景实业有限公司代理业主收房的行为合法有效，应视为业主方实际履行了案涉房屋的收房手续，对业主方发生效力。对于业主方上诉主张的涉案房屋不符合合同约定的收房条件等问题，实为业主方与惠州市海景实业有限公司之间的法律关系，不能以此认定没有发生收房行为，继而要求逾期交房违约金。故业主方主张惠州市帆通实业有限公司未向其履行过任何交房手续的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。
第二，关于涉案房屋是否应铺设燃气管道并开通燃气的问题。根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局对案涉楼盘问题的回复，涉案房屋为公寓户型，因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，因此，该项目未设计安装管道燃气。《城镇燃气技术规范》规定“居民住宅用燃气具不应设置在卧室内，燃具应安装在通风良好、有给排气条件的厨房或非居住房间内”。涉案房屋套内面积均在20平方米至30平方米之间，不具备安装燃气的条件，属于履行不能，并非系惠州市帆通实业有限公司的原因而未铺设燃气管道、开通燃气，故业主方要求铺设燃气管道、开通燃气的上诉请求不予支持。
本院查明
第三、对于违约金的问题，如前第二点所述，涉案楼盘不具备铺设燃气管道的条件，但惠州市帆通实业有限公司与业主签订的《商品房买卖合同》为行政部门规定的统一格式合同，对于合同第九条有关燃气的约定，惠州市帆通实业有限公司未作出明确说明，导致从合同文本上看，涉案楼盘确需开通燃气，如此给业主带来心理上的期待而事实上确无法履行的条款设置，惠州市帆通实业有限公司在提供合同文本时未尽审慎注意义务，导致双方矛盾发生，应对该瑕疵承担一定补偿责任。一审酌情按房屋价值的1.5%计算，系基于对双方权利义务的综合考量，并无不当，本院予以确认。对于惠州市帆通实业有限公司所称补充协议第十三条“具体交楼标准按政府相关部门批文文件为准”是对合同第九条的变更，但相对主合同第九条对于燃气的专门约定来看，上述约定并不明确，并不能理解为是对主合同条款的变更。故惠州市帆通实业有限公司主张其无需承担责任的上诉意见本院不予采纳。
综上，上诉人惠州市帆通实业有限公司、上诉人肖凤的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，由惠州市帆通实业有限公司和肖凤等五十三户业主各负担一半，肖凤等五十三户业主多预交的部分本院予以退还（具体信息详见附表）。
本判决为终审判决。
