当事人信息
原告：叶志强，男，****年**月**日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘满江，重庆元炳律师事务所北京分所律师。 原告：刘建，女，****年**月**日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘满江，重庆元炳律师事务所北京分所律师。 被告：赵文炳，男，****年**月**日出生，汉族，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：刘巧丽，重庆景誉律师事务所 律师。
审理经过
原告叶志强、刘建与被告赵文炳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴丰独任审判，公开开庭进行了审理。第一次、第二次开庭，原告叶志强及其委托诉讼代理人刘满江、被告赵文炳及其委托诉讼代理人刘巧丽到庭参加诉讼。第三次开庭，原告叶志强及其委托诉讼代理人刘满江、被告的委托诉讼代理人刘巧丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告叶志强、刘建向本院提出诉讼请求：1．判令被告退回购房款40616.6元给二原告，并承担同期贷款的1.5倍资金占用费给二原告（其中：3万元从2017年12月24日起至付清本息之日止，10616.6元从2019年12月19日起至付清本息之日止）；2．请求人民法院委托司法鉴定璧山区XX号房2020年的市场价，从而得出当前市场套内价格与2018年签订合同套内价格之差6万元赔偿给原告；3．本案诉讼费和鉴定费由被告负担。庭审中，原告增加诉讼请求为：请求解除房屋买卖合同。事实和理由：二原告系夫妻关系，于1981年4月8日结婚。2017年下半年，被告赵文炳请求叶天平介绍一买家来购买房屋，经叶天平的介绍二原告和被告达成买卖房屋的协议。2017年12月9日，原告叶志强于被告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将室内使用面积60平方以总价235000元整出售给原告叶志强，如超出实际丈量面积，面积超出平方按每平方950元补款，原告叶志强、被告、见证人叶天平分别在该合同上签名。2017年12月24日，原告叶志强通过叶天平交购房款3万元给被告。2018年，因璧山房屋涨价，被告愿意给付3万元违约金解除合同，或提高成交价重新签订合同，后经双方多次协商重新约定，原告刘建和被告又在叶天平家中签订房屋买卖合同，合同约定，被告将室内使用面积60平方以总价288000元出售给原告刘建，如超出实际丈量面积，面积超出平方按每平方950元另外补款，但是平方米必须保证，同时约定双方不得违约，在双方再三保证下未约定违约金，合同上有被告签名、捺印和手机号，见证人叶天平签名、捺印和手机号，原告刘建签名、捺印和手机号。2019年12月19日，定向经济适用房交房时被告通知原告共同到现场选定房屋楼层和房号，选定的房号是XX栋XX号房屋，原、被告的房屋买卖合同明确了合同的标的。2019年12月19日，原告叶志强受被告的请求，以被告名义支付了10616.6元的购房款尾款给重庆两山建设投资有限公司，被告取得了XX栋XX号房的全产权，这是二原告和被告达成的第三次房屋买卖合意。被告接到房屋面积分户汇总表，表中第XX幢第XX楼XX号房的套内面积是50.42平方米，这不符合原、被告合同约定套内面积60平方，套内相差9.58平方米，被告不按合同执行结算，为此双方发生纠纷。2020年4月20日上午，二原告的委托人刘满江受二原告的委托，应被告的邀约，到被告的家中，被告明确表示房子不卖了。被告出卖给二原告的是定向经济适用房，虽然房屋的产权过户应当办理批准登记手续，但买卖合同并未规定经批准登记后生效，故不影响合同效力。被告在该合同所指向的房产涨价后拒绝履行合同，有民事欺诈性质，有违合同的诚信原则。为维护二原告合法权益，二原告特依据民诉法第119条的规定，诉请人民法院判如所请。
被告辩称
被告赵文炳辩称：1、买卖合同的相对方系刘建与被告赵文炳，与原告叶志强无合同关系，叶志强无权向被告主张权利，故原告叶志强不是本案适格主体。2、被告赵文炳并没有违约，也不同意对该房屋进行鉴定，并且如像原告请求的方式进行鉴定，因2018年系在建房屋，2020年该房才交付，就是现房，其房屋的价值本身就存在差异，司法鉴定也无法作出客观真实的认定，而针对购房款的退回，原告是否明确解除合同，如原告要求解除合同，被告愿意无息退还购房款10616.6元，而另外的3万元系购房定金，因系原告违约在先，所以定金不予退还。3、针对事实部分，首先并非赵文炳请求叶天平介绍买家，只是叶天平听说赵文炳要卖房，其次2018年重新签订房屋买卖合同也并非房屋涨价，被告反悔，被告只是想自己居住，因为其本身没有住房，所以不想卖房。再次该房在接房的当天是原告自己选定的XX栋XX号房，在知道房屋的具体面积后是自愿按合同约定补交了超出60平米的房款10616.6元，并非被告请求其支付，被告只是告知买房时是说清楚了的，超出60平米的由原告付款。最后一点2020年4月20日，原告委托的刘满江律师到被告家中协商合同事宜，刘满江是代表原告提出了两个解决的方法，第一是说将该争议房屋出售后超出28.8万元的部分由原告来收取，第二是要求被告按照合同注明的套内面积计算相差9.58平方米按套内价计算的金额由被告退还其原告交纳的定金及购房款。被告是在听到两个解决方法后，当时是相当生气，明确拒绝了这两个方式来解决合同纠纷，也明确告知了原告的委托律师，如原告提出这两个解决方法，说明原告不愿意继续履行合同，故被告才说的房子不卖给他了。
本院查明
经审理查明，二原告系夫妻关系，二人于1981年4月结婚。 被告赵文炳及其二名家人所在集体土地被原璧山县政府征收，政府对被告及其户内成员共计三人进行安置，每人安置建筑面积30平方米的安置房，2011年4月9日，原璧山县征地拆迁办公室作为甲方，原璧山县璧泉街道办事处作为乙方，被安置户户主赵文炳作为丙方，三方签订《住房货币安置协议书》，载明丙方自愿选择货币安置，应得货币安置款为按每人安置建筑面积30平方米，每平方米1900元计算货币安置款为171000元。丙方按规定可向有关单位申请购买定向经济适用房。被告赵文炳选择购买位于璧山区XX苑二期的定向经济适用房。 2017年12月9日，原告叶志强（购房人，乙方）与被告（售房人，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋基本情况及价款。房屋坐落于璧山城XX苑二期工程高楼座东向西或坐南向北（不西晒），在十层以上，但不在顶楼。室内使用面积六十平方米，总价贰拾叁万伍仟元整，如超出实际丈量面积超出平方按每平方玖佰伍拾元补款。二、付款方式。首期支付叁万元定金，在交钥匙时付款壹拾柒万元整（在18年底），余款在交房产证时实际丈量后付清。三、此买卖如发生税费由甲方负责。四、买卖成立，甲方将房产证交付乙方后，甲方有义务协助乙方办理过户至乙方的过户手续，但该过户相关税费由乙方自理。五、合同订立后任一方违约均应赔偿对方叁万元。 2017年12月24日，原告叶志强向被告支付3万元。被告向原告叶志强出具收条一张，载明“今收到购房人叶志强预付款叁万元正。”。 2018年，原告刘建与被告就涉案房屋再次签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋基本情况及价款。房屋坐落于璧山城XX苑二期工程高楼座东向西或西北向（不西晒），在十层以上，不在顶楼。室内使用面积六十平方米，总价贰拾捌万捌仟元整。如超出实际丈量面积超过六十平米的按每平方米玖佰伍拾元另行补款。二、付款方式。首期已付叁万元定金，在交钥匙时付款贰拾贰万，余款在交房产证时按实际丈量支付（叁万捌仟元）。三、买卖成立后，甲方将房产证交付乙方后，甲方有义务协助乙方办理过户至乙方的过户手续，但该过户手续的相关税费由乙方自理。但过户前有相关费用由甲方自理。四、合同订立后任一方不得违约。 2019年12月19日，二原告与被告共同办理涉案房屋的接房手续，原告选定了20栋17-2号房屋，该房屋的建筑面积是65.45平方米，套内面积是50.42平方米。同日，原告叶志强以被告名义向重庆两山建设投资有限公司支付涉案房屋的尾款10616.6元。后被告办理了接房手续，领取了涉案房屋的钥匙等。 因房屋面积差异，原、被告双方对房屋价款问题发生纠纷，2019年12月24日被告向原告发出告知函，要求原告于2019年12月28日前与被告办理钥匙交接，并支付相应购房款，如到期未前来办理，视为原告违约，被告有权解除合同。2020年4月20日，原告方到被告处协商涉案房屋交易事宜，双方未达成一致意见，被告并称房子要自己住，不卖了。 截至庭审时，被告并未将涉案房屋钥匙交付原告，且从2020年4月25日开始，被告对涉案房屋进行了装修。 本案审理过程中，原告申请对涉案房屋市场价值进行评估。本院依法委托重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。该公司于2020年8月26日作出《资产评估报告书》，载明涉案房屋于2020年8月18日的市场价值为37.82万元，其建筑面积单价为5780元/㎡。原告为此支付鉴定费3500元。 庭审中，被告对该《资产评估报告》质证称，1、评估的价格明显高于市场价，评估报告的内容也注明该房未取得产权证，本次评估价的目的是暂不考虑房屋可能存在的他项权利对房屋价值的影响，而该房系安置住房，本身交易会涉及产权证取得的年限过长，具有交易风险，以及交易会产生较高的交易税，均是影响安置房市场价必然存在的因素，故并不符合实际的市场交易价，而评估报告是参考周边商品房的交易价，并非客观真实，被告不予认可；2、原告起诉的目的是说现在用多少钱能够买到类似房屋之间的差价，故本身就应该参照市场的交易价，而非房屋的价值。 本案审理过程中，被告举示住房过渡安置协议书、重庆市璧山区璧泉街道办事处征地拆迁办公室出具的证明、接房交接清单，拟证明涉案房屋系因国家建设需要而被拆迁的安置房，涉案房屋买卖合同违反我国《经济适用房管理办法》第三十条、我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、我国《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，所以无效。对此原告质证称，1．房屋买卖合同只要是双方真实意思表示就有法律效力。签订合同的时候原告与被告是双方真实意思表示，被告在庭审中要求解除合同，且其已经对涉案房屋进行了装修并入住，原告方是在赵文炳提出解除合同后才同意解除合同的。2．房屋拆迁款已经全部给付了，住房安置协议第六条明确规定被告可以去有关单位申请定向经济适用房，也可以不申请，所以这不是必须，所以这是可以随时出售的，他也可以不买这个房子，所以不受五年不得出售这个限制，合同签订的时候是双方真实意思表示。 庭审中，双方均一致同意解除涉案房屋买卖合同，均确认原告已支付房款40616.6元。 以上事实，有原、被告陈述，原告举示的2017年房屋买卖合同、2018年房屋买卖合同、收条、结婚证、交易明细清单、对话录音，被告举示的2018年房屋买卖合同、XX苑二期购房预缴款通知书、XX苑二期（定向经济适用房）房屋交接清单、房款收据、大修基金及物业管理费收据、住房过渡安置协议书、重庆市璧山区璧泉街道办事处征地拆迁办公室出具的证明、告知函等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以认定。
本院认为
本院认为，原告与被告先后签订的二份《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，因此合同内容合法有效。被告辩称涉案房屋系定向经济适用房，其转让应当受到相关规定的限制，因此房屋买卖合同无效。本院认为，被告所称限制本案经济适用房转让的相关规定并不属于法律法规的效力性强制性规定，且《房屋买卖合同》建立的是债权债务关系，涉案房屋能否顺利过户均不影响该合同的成立和生效以及相关违约责任的承担，因此被告该辩称意见本院不予采信。 原、被告于2018年签订的《房屋买卖合同》对涉案房屋的价款及相关权利义务重新作出了约定，因此双方于2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》在2018年双方签订了新的《房屋买卖合同》后即告解除。根据2018年《房屋买卖合同》约定“首期已付叁万元定金，在交钥匙时付款贰拾贰万，余款在交房产证时按实际丈量支付（叁万捌仟元）”。原告已按约向被告支付购房款共计40616.6元后，双方因面积差异产生纠纷，双方本应协商解决，但因协商未果被告便直接表示拒绝履行合同，且径行对涉案房屋进行了装修并入住，被告已经构成根本违约，且庭审中原、被告双方均确认同意解除合同，故原告请求解除合同，具有相应依据，本院予以支持。综上本院依法认定涉案房屋买卖合同已经于2020年7月8日庭审时双方同意解除合同时即解除。 根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告请求被告退还房款40616.6元本院予以支持。 原告请求被告支付房屋差价损失6万元。本院认为，根据我国《合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的房屋差价损失系原、被告在订立房屋买卖合同时均能够预见到的因违约造成的损失，现被告根本违约，造成原告无法取得房屋，被告应当向原告支付该差价损失。《资产评估报告》作出的鉴定意见为涉案房屋于2020年8月18日的市场价值为37.82万元。被告质证称评估的价格明显高于市场价，并不符合实际的市场交易价，评估报告并非客观真实。本院认为，本案《资产评估报告》所依据的证据材料均已经过原、被告双方质证，现被告对资产评估结果提出异议，但并未申请重新鉴定或补充鉴定，被告也并未举示证据证明本案《资产评估报告》存在瑕疵或需要重新评估的情形，故本院对《资产评估报告》的结论予以采信。《资产评估报告》认定涉案房屋于2020年8月18日的市场价值为37.82万元，原、被告约定涉案房屋房款为28.8万元，差价为9.02万元，现原告主张要求被告赔付6万元，系对其民事权利的处分，本院予以确认和支持。原告请求由被告支付资金占用费，因本院已支持了原告要求被告赔偿其房屋增值部分的价差，故本院不予以支持。 被告辩称原告叶志强没有原告主体资格。本院认为，《房屋买卖合同》虽仅有原告刘建签名，但本案涉案房屋的交易发生在原告夫妻关系存续期间，且购买该房屋系原告夫妻二人共同意思表示，原告叶志强也在本案中享有权利，承担义务，故原告叶志强具有原告的诉讼主体资格。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告叶志强、刘建与被告赵文炳于2018年签订的《房屋买卖合同》于2020年7月8日解除。 二、被告赵文炳于本判决生效之日起三日内退还原告叶志强、刘建购房款40616.6元。 三、被告赵文炳于本判决生效之日起三日内支付原告叶志强、刘建房屋差价损失60000元。 四、驳回原告叶志强、刘建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1156.15元，由被告赵文炳负担，原告预交的案件受理费1156.15元在本判决生效后予以退还。本案鉴定费3500元，由被告赵文炳负担，被告应随案款一并支付原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确定的履行期间的最后一日起算。
审判人员
审 判 员 吴 丰
裁判日期
二〇二〇年十二月二十八日
审判辅助人员
法官助理 孙海月 书 记 员 王明静
