当事人信息
原告：姚青青，女，****年**月**日出生，汉族，户籍地当阳市。 委托诉讼代理人：余立宁、张家泉，湖北三雄律师事务所 律师。特别授权代理。 被告：童东云，男，****年**月**日出生，汉族，住当阳市。 被告：夏银君，女，****年**月**日出生，汉族，住当阳市。 二被告委托诉讼代理人：冯晨泉，湖北江峡律师事务所 律师。特别授权代理。 被告：童清武，男，****年**月**日出生，汉族，住重庆市巫溪县。
审理经过
原告姚青青诉被告童东云、童清武农村房屋买卖合同及土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，夏银君申请作为被告参加诉讼，本院根据夏银君的申请追加其作为本案被告参加诉讼。原告姚青青及其委托诉讼代理人余立宁，被告夏银君，被告童东云、夏银君的委托诉讼代理人冯晨泉到庭参加了诉讼，被告童清武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告姚青青向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判决原告与被告相互返还财产：即被告将取得原告的房屋及附属设施、承包土地退还原告，将房屋所有权证、农村土地承包经营权证一并交还原告，原告退给被告购房款10万元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告姚青青在当阳市王店镇白河村有三间一层平房、附属房屋共计5间，承包土地9.78亩。原告的熟人陈立凡对原告说上述房屋风水特别不好，建议原告趁早卖掉。2019年7月4日，在陈立凡的撮合下原告和被告（被告系一家人）签订了《房屋买卖协议书》，原告将自己位于白河村的三间一层平房一栋、附属房屋5间、承包的集体土地7.05亩和园田2.73亩全部转让给重庆市××县××黄草村村民童东云、童清武，作价10万元。协议签订数日后被告给原告转了购房款，但未办理过户手续。上述房屋被告购买后也未在此居住。上述房屋所有权证上登记的是原告父亲姚继海的名字（姚继海于2018年12月去世，原告母亲陈学芬于1994年去世），土地承包经营权上登记的是姚继海、原告、原告儿子刘雨泽三人的名字，但是买卖合同上签名的只有原告。原告出售给被告的房屋是农村集体土地房屋。依照物权法第一百五十五条规定，原告不符合转让人条件，被告不符合受让人要求，原、被告签订的《房屋买卖协议书》违背法律规定，应该认定为无效协议。根据合同法第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产，应予相互返还。
被告辩称
被告童东云、夏银君共同答辩称：原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，应认定合法有效，不应返还案涉房屋、附属设施及承包的土地。首先，本案并不具备无效条件，合同法规定只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才无效，而我国现行并没有任何一部法律或行政法规对农村房屋明确作出禁止转让的强制性规定。双方签订《房屋买卖协议书》时村委会几乎是全程参与且知情，而且村委会同意以捐赠形式接纳被告家庭成员将户籍迁移至本集体经济组织，并为被告子女就学提供帮助。其次，原告对案涉房产是继承而来，根据《十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》，农村的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记，这说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。根据法无禁止即可为的原则，原、被告之间的房屋买卖合同是有效的。最后，该房屋在此次交易前本就无人居住，长期闲置，而且原告自认为是风水不好而进行的处置。双方很快完成了交易，被告随后享受与本集体经济组织成员无差别待遇，仅是原告听闻该房屋有拆迁的可能才反悔。原告要求确认《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求有违诚实信用原则，应予以驳回。 被告童清武未作答辩亦未提交证据。
本院查明
本院经审理认定事实如下：童东云与夏银君系夫妻关系，童清武与童东云系父子关系，童东云户籍地为重庆市××县××黄草村，夏银君户籍地为重庆市××××石龙村，均系农业户口。2019年7月4日，姚青青与夏银君在白河村民委员会办公室签订《房屋买卖协议书》，主要内容为：卖方：白河村二组村民姚青青，买方：重庆市××县××黄草村村民童东云，经买卖双方协商，就房屋买卖事宜达成以下协议：一、卖方将现有房产，包括三间一层平房一栋、附属房屋5间，卖给买方，共作价人民币100000元，大写壹拾万元。二、卖方将承包的集体土地7.05亩（共9块田）经营权流转给买方，并将现有柑桔园、园田计2.73亩全部转让给买方，并将交界四至界限指认清楚。三、双方签订协议，买方一次交清房屋价款，即在协议签订之日付清。四、卖方在收齐房款后，将《房屋所有权证》、《土地使用证》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证》交给买方，卖方必须协助办理各种证件的过户及土地流转手续。双方签名：卖方：姚青青（并加盖指印），买方：夏银君（并加盖指印），见证人：陈立凡、童清武、孙永竹、王飞、祁启华及一不能辨明的签名。王飞、祁启华均系白河村民委员会成员。2019年7月5日，姚青青出具收据一份，载明：今收到童东云购房款壹拾万元整。同日，白河村委会出具收条一份，载明：收到夏银君交来捐资款叁万元整，小写30000元，收款人：白河村熊祥明（并加盖白河村民委员会印章）。2019年农历十月底，童东云、夏银君对案涉房屋进行修葺整理，在门前新铺了水泥地坪，并修整了道路。随后，童东云一家搬入案涉房屋居住生活至今。2021年3月1日，白河村委会为童东云之子转入当阳市王店镇双莲小学出具了证明。 同时查明，案涉房屋的登记所有权人为姚继海（系姚青青父亲，已故），后该房屋由姚青青继承，未办理过户登记。该房屋在买卖前一直处于空置状态。案涉房屋及土地的《房屋所有权证》、《土地承包经营权证》已由姚青青交付给童东云、夏银君。2020年8月25日，姚青青曾就案涉房屋向本院提起诉讼，后撤诉。
本院认为
本院认为，本案合同成立于2019年7月，根据当时物权法第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定”，而土地管理法中并未禁止农村村民出卖住房，也未禁止非本集体经济组织成员购买本村房屋。其次，原、被告是在白河村委会办公室签订合同的，可认定该村委会对原、被告买卖房屋的行为是知情的；同时，白河村委会接受了被告家庭缴纳的捐资款，并积极为被告子女申请转入该地小学就读提供帮助，可视为该村委会同意被告家庭在该村定居。再次，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》后，支付价款、交付房屋的合同主要义务已经履行完毕，被告家庭亦搬入该房屋居住生活。从交易信赖和公平原则考量，结合实际居住及生产生活情况，本院认定姚青青与夏银君签订的《房屋买卖协议书》不存在法定无效情形，系属合法有效。姚青青要求确认《房屋买卖协议书》无效并相互返还财产的诉请请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回原告姚青青的诉讼请求。 案件受理费减半收取1150元（原告已预交），由原告姚青青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判人员
审判员 李华
裁判日期
二〇二一年四月二十六日
审判辅助人员
书记员 李卉
