当事人信息
原告：厉楚琦，男，****年**月**日出生，汉族，湖北省云梦县人，经商，住云梦县， 委托诉讼代理人：胡久九，湖北泓峰律师事务所 律师。 被告：刘荣，男，****年**月**日出生，汉族，湖北省松滋市人，厨师，住湖北省松滋市， 被告：彭季南，男，****年**月**日出生，汉族，湖北省荆州市荆州区人，经商，住湖北省荆州市荆州区，
审理经过
原告厉楚琦与被告刘荣、被告彭季南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院委托湖北仲智衡房地资产价格评估有限公司对涉案房屋改变原房结构恢复原样的费用进行价格鉴定。原告厉楚琦委托诉讼代理人胡久九、被告彭季南委托诉讼代理人徐小军到庭参加诉讼，被告刘荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告厉楚琦向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告厉楚琦与两被告签订的房屋租赁合同；2、判令两被告立即腾退房屋；3、判令两被告向原告支付房屋占有使用费，从合同解除之日起，支付至实际腾退之日止（按17500元/月计算）；4、判令两被告赔偿原告房屋恢复原样费用68673.18元；5、判令两被告支付违约金105000元（按合同约定标准计算六个月的租金损失的违约金）；6、本案诉讼费、鉴定费用由两被告负担；事实和理由：2017年4月18日，原告厉楚琦与被告刘荣、被告彭季南签订一份房屋租赁合同，合同约定由原告厉楚琦将位于云梦县××、××号，门面一层，二层一楼，共计二层，建筑面积约400平方米的房屋租赁给两被告使用，租赁期为六年，自2017年7月19日起至2023年7月18日止。其中第一年2017年4月19日至7月19日作为装修期补偿，不收取租金。每年房租为200000元，三年内房租不涨价，三年后，租金在原有基础上递增5%。合同签订后，两被告在装修时，擅自改变房屋主体结构，将原有的正门变成橱窗，挖空二楼现浇层新设置成楼梯，且新设楼梯不另设承重柱，具有极大安全隐患。两被告的该行为对租赁房屋造成了较为严重的结构性破坏，在与两被告交涉后，双方达成补充协议：因租赁方装修房屋造成的安全问题由承租方承担，对于改变房屋结构的，在合同期满后需修复完善，费用由承租方承担。2020年3月25日，两被告以新冠疫情造成不可抗力为借口，单方向原告厉楚琦发出《解除租赁合同通知书》要求原告厉楚琦在三日内立即与两被告办理交接手续，并由原告厉楚琦退还已预付的2019年7月19日至2020年7月18日期间租金的一半即100000元。但对于改变房屋主体结构的事只字不提。原告厉楚琦分别于2020年3月26日回复《关于解除租赁合同回函》、2020年5月13日回复《关于房屋租赁有关问题的通知》告知两被告应按期履行合同义务，双方应真诚友好协商解决问题。当前新冠疫情已经得到有效控制，云梦餐饮业早已恢复正常。新冠疫情造成的困难是暂时的，并没有导致双方租赁合同的目的无法实现。两被告占用原告厉楚琦的房屋至今未腾退及修复。两被告的违约行为造成了原告厉楚琦的经济损失。原告厉楚琦多次找两被告协商，要求继续履行合同相关义务未果，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告刘荣未作答辩亦未向本院提交证据。 被告彭季南辩称，1、被告彭季南同意原告厉楚琦提出的解除合同，但解除时间是2020年1月24日或最迟是2020年3月25日。因新冠疫情，湖北省孝感市于2020年1月24日24时起封城，新冠疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于典型的不可抗力事件。在发生不可抗力事件后，被告彭季南多次与原告厉楚琦电话或者当面协商，并于2020年3月25日向原告厉楚琦发出书面通知，将无法继续经营以及解除合同的情况正式告知原告厉楚琦，同时要求及时办理房屋交接手续，至此，被告彭季南履行了告知义务。根据以上情况，依照法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故原告厉楚琦与被告彭季南房屋租赁合同解除时间最迟应为2020年3月25日。2、被告彭季南因新冠疫情不可抗力客观因素依法行使合同解除权，不属于违约，不应当承担违约责任。不论是依据法律规定还是合同约定，都有因不可抗力免除责任的规定或约定，且被告彭季南通过多种方式及时履行了法定义务，尽最大可能减少原告厉楚中能的损失。3、原告厉楚琦请求被告彭季南给付占有使用房屋费用没有事实依据，被告彭季南多次腾退房屋受到房东恶意阻挠，即使公安机关介入仍无果，同时，原告厉楚琦明知已经停业的事实，放任损失的扩大，由此造成扩大的损失被告彭季南不应当承担。案涉租赁房屋一直由原告厉楚琦与另两名房东（被告彭季南租赁三个房东的房屋，本案起诉的是三个房东其中之一）占有，钥匙也是由其中一名房东占有，被告彭季南一直希望尽快腾退，没有占有房屋的意图，在腾退房屋过程中，原告厉楚琦及另两名房屋设置障碍，属于故意拖延，由此造成的扩大损失应由其自行承担。4、房屋恢复原样的诉求没有事实和法律依据，现有证据也不足以证明费用的必要性和合理性，不应当得到支持。被告彭季南装修房屋用于经营的事实原告厉楚琦事先知情并同意，原告厉楚琦没有证据证明其房屋原样，申请鉴定恢复原样费用相当于新装修费用，没有事实和法律依据。另依据双方合同约定，只是对改变房屋结构需要修复，就评估报告中关于改变主体结构的部分费用也只有31817.54元，不应支持全部68673.18元。对于其他装修附着在房屋上的部分，如果恢复原样也不符合立法精神和公平原则。5、被告彭季南希望通过调解化解矛盾，最大限度减少各方损失。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告厉楚琦提交的证据五（租赁房屋内景照片），被告彭季南认为该照片真实性无异议，但改造房屋内的结构是经过原告厉楚琦同意，故不应承担恢复原样的费用。本院认为，原、被告双方在租赁合同内增补的第十六条明确约定：在租赁方对房屋装修可能改变房屋结构的，在合同期满后，需修复完善，费用由租赁方承担。因此，被告彭季南在租赁期满后应将房屋结构恢复原样，并承担相应费用。对于原告厉楚琦提交的证据六（租赁房屋改造部位恢复原样费用预算），该预算不是经由有资质的单位及人员作出，且本院在案件审理过程中，经当事人申请，依法定程序另行委托相关机构对该费用进行了评估，故对于原告厉楚琦提交的该项证据本院不予采信。对原告厉楚琦提交的证据七（原、被告双方关于解除合同通知书、关于解除租赁合同回函、房屋租赁有关问题的通知粥铺门口告示图），被告彭季南对该证据的真实性无异议，但认为，该证据证明了被告彭季南因新冠疫情造成不可抗力解除合同履行了通知义务，张贴公告是为了让原告厉楚琦尽快将房屋再次租出去以减少其损失。本院认为，该通知不当然形成解除合同效力，原、被告间签订的是长期租赁合同，新冠疫情造成不能正常经营的客观情况并不是没有得到改善，被告彭季南在向原告厉楚琦通知解除合同时，云梦县已经逐步复工复产，并没有完全不能恢复经营的情况。当然，对于疫情造成的影响，双方可以就因疫情造成各自损失协商解决。对于原告厉楚琦提交的证据八（租赁房屋外景图及第三次开庭补充提交的照片），原告厉楚琦拟证明被告彭季南长期占有该房屋。被告彭季南认为并没有长期占有该房屋，被告彭季南在2020年3月25日及以后多次组织人力进行搬离，但被房东阻止导致不能搬离。本院认为，租赁房屋占用至今是事实客观情况，至于是因为什么原因，双方当事人均不能证明系对方过错原因造成，本院在审理过程中曾通知双方当事人进行搬离并办理交接手续，但双方当事人以条件不满足为由没有交接。对于房屋修复费用评估报告，被告彭季南认为只能承担其中改变承重墙等改变房屋结构的部分费用，具体为隔断墙、挖空楼板部分31817.54元，其他恢复原样费用不在合同约定范围内，不应由被告彭季南承担。本院经审查，该评估报告里第三项一层地面砖的拆除属于装饰，没有改变房屋结构，该项不属于双方房屋租赁合同中第十六条约定的改变房屋结构的装饰，故该部分7132.54元不应该由被告彭季南承担。其他部分包括卷闸门、被拆隔离墙、挖空楼板、二楼房间改装卫生间的部分均属于改变原房屋结构，该部分恢复费用应按合同约定由被告彭季南承担。被告彭季南质证称原告厉楚琦没有提交房屋原样的证据，不能证明房屋哪些地方经过改动，本院认为，本次评估经过双方当事人知晓的情况下进行，评估范围业已让当事人知晓且将结果发送至双方当事人，当事人在收到评估报告后十五日内没有提出异议，应视为对评估报告所对应评估所确定需要修复范围的认可，故被告彭季南该项质证意见本院不予采纳。 对于被告彭季南提交的证据1、2、3（解除合同通知书、两张照片、被告彭季南租赁房屋经营的“爷爷家的粥铺”登记信息），原告厉楚琦对于证据真实性无异议，但认为该证据不能证明被告彭季南有权单方解除合同并行使合同解除权。对于该部分证据证明目的，同本院对原告厉楚琦提交的相同证据的认定。对于被告彭季南提交的证据4、5（2020年8月13日接处警记录、原告厉楚琦与被告彭季南就房屋部分物品交接笔录），原告厉楚琦认为租赁三家房屋的总钥匙在另一家房东手里，原告厉楚琦没有控制房屋、不让被告彭季南搬迁，因此产生纠纷并报警不是原告厉楚琦的原因导致。对于被告彭季南提交的证据6、7（分别为2020年9月21日、2021年1月13日两份出警记录），原告厉楚琦认为该部分证据不能证明本案所涉租赁房屋物品没有搬迁是原告厉楚琦原因，且直接显示是因为别的纠纷报警以及可以看出的是还有可以搬迁物品而没有搬迁（空调之类的）。本院认为，对于被告彭季南提交上述证据4、5、6、7（交接笔录及三份处警记录），该几份证据证明了被告彭季南搬迁，但未能搬迁成功，不能证明系谁的过错导致。 经审理查明如下事实：2017年4月18日，原告厉楚琦与被告刘荣、被告彭季南签订一份书面房屋租赁合同，合同约定由原告厉楚琦将位于云梦县××、××号，门面一层，二层一楼，共计二层，建筑面积约400平方米的房屋租赁给两被告使用，租赁期为六年，自2017年7月19日起至2023年7月18日止。其中第一年2017年4月19日至7月19日作为装修期补偿，不收取租金。每年房租为200000元，三年内房租不涨价，三年后，租金在原有基础上递增5%。合同签订后，被告刘荣、被告彭季南将房屋进行了装修作为经营“爷爷家的粥铺”，将原有的正门变成橱窗，挖空二楼现浇层新设置成楼梯，另有改变部分墙体结构。经双方协商达成补充协议：因租赁方装修房屋造成的安全问题由承租方承担，对于改变房屋结构的，在合同期满后需修复完善，费用由承租方承担。2020年3月25日，两被告因新冠疫情，向原告厉楚琦发出《解除租赁合同通知书》要求原告厉楚琦在三日内立即与两被告办理交接手续，并由原告厉楚琦退还已预付的2019年7月19日至2020年7月18日期间租金的一半即100000元。原告厉楚琦分别于2020年3月26日回复《关于解除租赁合同回函》、2020年5月13日回复《关于房屋租赁有关问题的通知》告知两被告应按期履行合同义务，双方应真诚友好协商解决问题。当前新冠疫情已经得到有效控制，云梦餐饮业早已恢复正常。新冠疫情造成的困难是暂时的，并没有导致双方租赁合同的目的无法实现。被告彭季南租赁房屋经营的“爷爷家的粥铺”于2020年3月30日办理了工商注销登记。因双方就该租赁合同的解除及后续赔偿问题未能达成一致意见，原告厉楚琦诉至法院，请求判如所请。本院受理后，通知双方当事人及时将租赁房屋办理物品交接以减少损失，被告彭季南三次进行搬迁因其他事因未能全部搬离，至今未能与原告厉楚琦完成交接（本院庭审中询问被告彭季南，租赁房屋里仍有部分物品需要搬迁，故本院认定该租赁房屋尚未搬迁完毕）。
本院认为
本院认为，本案双方当事人争议焦点是，1、新冠疫情是否是被告彭季南合法行使合同解除权的事由并不承担违约责任；2、本案房屋租赁合同解除时间；3、合同解除后两被告是否构成违约及违约责任大小，房屋未能完全腾退的责任及损失的承担；4、租赁房屋恢复原样的损失界定。 关于焦点1，被告彭季南称因新冠疫情不能继续经营为由向原告厉楚琦发出解除合同通知书，本院认为，该通知书不当然形成解除合同的效力，新冠疫情对社会的确造成重大影响，但疫情并不是没有得到控制，在被告彭季南发出该解除通知书时，云梦县本地疫情已经得到有效控制，且商家均逐步复工复产，虽然对商家经营仍有影响，但双方可就该影响进行协商。原、被告之间签订的是长期租赁合同，已经得到有效控制的新冠疫情并不是导致该长期租赁合同解除的法定事由。被告彭季南该次解除合同的意思表示没有得到原告厉楚琦同意，故并不产生合同解除的法律效果。 关于焦点2，被告彭季南于2020年3月25日提出解除合同未获得原告厉楚琦同意的情况下，将自己经营的“云梦县爷爷家的粥铺”于2020年3月30日注销工商登记，视为以自己实际行动表示不再履行合同。原告厉楚琦于2020年8月3日向本院提起诉讼，本院于2020年8月20日依法向被告彭季南送达相关法律文书，此时应视为原告厉楚琦对被告彭季南、被告刘荣对于解除租赁合同的意思表示，即2020年8月20日被告彭季南收到相关法律文书时为租赁合同解除时间。 关于争议焦点3，被告彭季南以新冠疫情为由提出解除合同，以本院对上述争议焦点1及焦点2的认定理由，因两被告不履行合同导致合同解除，应当承担相应的违约责任。根据本院认定双方合同解除时间为2020年8月20日，两被告租金交付至2020年7月19日，因为疫情，考虑两被告实际经营情况，应对合同期内租金应适当变更，本院酌情考虑减免三个月租金。即原告厉楚琦应返还给两被告租金5万元。2020年7月19日至2020年8月20日，两被告应支付租金17500元（2020年7月19日至2020年8月20日租金依合同约定按年租金21万元计算，该一个月租金为17500元），即截至2020年8月20日合同解除时，两被告有两个月应减免租金为32500元。因该房屋未能腾退（本院庭审中询问被告彭季南，其明确表示租赁房屋内未仍有物品需要搬迁），双方当事人均未能寻求合理方式解决，故本院认定就合同解除后的房屋占有的损失各负一半的责任，即两被告应承担房屋未能腾退50%的损失，本院参照租赁合同年租金计算该损失，该房屋租金为17500元/月，两被告应承担50%责任即为8750元/月。关于原告厉楚琦诉请两被告承担违约金的问题，根据双方合同约定，一方违约，另一方应当支付余下租赁期限全部租金，原告厉楚琦诉请被告彭季南、被告刘荣给付合同解除后6个月租金105000元符合合同约定，本院予以支持。 关于焦点4，根据本院对证据的认定，两被告应承担评估报告中除7132.54元外的部分，即61540.58元由两被告承担。对于该报告评估费4000元，本院确定由原告厉楚琦承担1000元，两被告承担3000元。 被告彭季南在本案审理过程中申请追加另两家出租房屋房东为第三人参加诉讼，因没有法律依据，本院不予支持。 综上，本院认定，原告厉楚琦与被告彭季南、被告刘荣房屋租赁合同自2020年8月20日解除，被告彭季南、被告刘荣应给付原告厉楚琦违约金及房屋恢复费用134040.58元（105000元+61540.58元—32500元），另因房屋未能搬迁造成占有房屋的损失按8750元/月自2020年8月20日起计算至本院确定两被告应搬迁之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定（2021.1.1）》第三条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告厉楚琦与被告彭季南、被告刘荣签订的房屋租赁合同自2020年8月20日解除。 二、被告彭季南、被告刘荣限于本判决生效后五日内搬出租赁房屋。 三、被告彭季南、被告刘荣限于本判决生效之日起十日内给付原告厉楚琦违约金及房屋恢复费用134040.58元。 四、被告彭季南、被告刘荣给付原告厉楚琦房屋占用期间损失（按8750元/月自2020年8月20日起计算至本判决确定之日止）。 五、驳回原告厉楚琦其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费4276元，由被告彭季南、被告刘荣负担，限本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 黄建平 人民陪审员 吕海清 人民陪审员 熊 鹰
裁判日期
二〇二一年二月九日
审判辅助人员
书 记 员 汤 芳
