当事人信息
原告：青岛蜡笔视点文化传播有限公司，住所地山东省青岛市李沧区杨戈庄村11号楼10号。 法定代表人：杨东，执行董事。 委托诉讼代理人：张艳丽，山东凯恩律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：赵晓红，山东凯恩律师事务所实习律师。 被告：青岛万科商业地产有限公司，住所地山东省青岛市市北区黑龙江南路2号乙2203室。 法定代表人：曹江巍，董事长。 委托诉讼代理人：慕香英，国浩律师（青岛）事务所 律师。 委托诉讼代理人：解洋，国浩律师（青岛）事务所 律师。
审理经过
原告青岛蜡笔视点文化传播有限公司诉被告青岛万科商业地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人杨东及其委托诉讼代理人张艳丽与被告的委托诉讼代理人解洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失1302660元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月30日原告与被告签订《福州路万科中心租赁合同》，合同约定原告承租被告位于青岛市市北区的2号-1、2号-2、2号-3、2号-4户房屋，承租面积为217.11平方米。2019年12月27日有第三方前来原告处声称已将原告承租的房子买下，要求原告与其签订租赁合同主体变更协议并向其交纳租金。原告认为，被告在没有正确履行通知义务的情况下，将原告承租的涉案房屋卖给了第三方，侵犯了原告的优先购买权，被告应当赔偿原告的损失。原告因此起诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告辩称，1、被告在出卖涉案房屋之前，已通过书面、电话等多种方式通知原告，原告无购买意向，放弃优先购买权。最终被告才将涉案房屋出售给沈小静。因此本案系原告自愿放弃优先购买权，被告不存在任何过错，未侵害原告的优先购买权。2、原告主张的损失无事实和法律依据，现涉案房屋同类型或周边房屋价格整体下滑，市场行情持续走低，事实上被告未给原告造成损失，因此原告的主张不应予以支持。
本院查明
经审理查明，原告与被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年3月30日原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《福州路万科中心租赁合同》。该合同约定：甲方将青岛市市北区的2号-1、2号-2、2号-3、2号-4户房屋出租给乙方使用，租赁面积约为217.11平方米（建筑面积），租赁期限自2018年4月10日至2023年4月9日，租金为2018年4月10日至2020年12月31日3元／天／平方米；2021年1月1日至2021年12月31日3.12元／天／平方米；2022年1月1日至2022年12月31日3.24元／天／平方米；2023年1月1日至2023年4月9日3.37元／天／平方米。租赁期间，甲方有权完全自主的转让租赁房屋，但甲方应提前10个工作日书面通知乙方。甲方单独转让租赁房屋的，在同等条件下，乙方享有优先购买权。具有下列情况之一的，视为乙方无条件放弃租赁房屋的优先购买权：乙方在接到甲方通知后5个工作日内未书面明确表示购买的；甲方将租赁房屋及其所在商业街整体或打包出售的；乙方无法达到甲方设定的购买条件的；甲方转让租赁房屋时乙方存在可导致本合同解除的违约行为。 2、2019年6月27日被告向原告发出告知函，内容为：“尊敬的青岛蜡笔视点文化传播有限公司，我司于2018年4月10日与您签订万科福州路万科中心项目商业租赁合同，现我司已有明确购买意向的客户，根据合同条款第十三条内容规定，我司现对您进行书面告知，烦请您5日内予以书面答复，5日后您未进行答复，我司将按照合同约定内容视为您自动放弃购买权，并通知意向客户进行购买”。 3、2019年7月9日被告与案外人沈小静就青岛市市北区的2号-1、2号-2、2号-3、2号-4户房屋签订了四份《商品房买卖合同》，其中2号-1户房屋建筑面积30.04平方米，每平方米单价22500元，总价款为675900元；2号-2户房屋建筑面积47.43平方米，每平方米单价22500元，总价款为1067175元；2号-3户房屋建筑面积79.01平方米，每平方米单价22500元，总价款为1777725元；2号-4户房屋建筑面积60.63平方米，每平方米单价22500元，总价款为1364175元。该四份合同中均写明：承租人放弃优先购买权，出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四；但附件四内容空白。 庭审中，原、被告双方当事人对以下事实存在争议： 1、涉案房屋的市场价值。案件审理过程中，原告申请对涉案四处房屋在2019年7月（被告出售该房屋时）的市场销售价值进行评估，并预交了评估费17460元。本院对原告的评估申请予以准许，并委托青岛衡元德房地产评估有限公司进行了评估。该公司经评估后作出（2020）青衡房估字第260号房地产司法鉴定估价报告，评估结果为：“估价对象在2019年7月9日的市场价值为：单价27573元/平方米；建筑面积总计217.11平方米，总价5986374元”。原告对该评估报告无异议，认可评估结论。被告对该评估报告有异议。被告认为：首先，该《房地产司法鉴定估价报告》载明的“估价结果”是在满足“估价假设与限制条件”前提下作出的，而“估价假设与限制条件”载明“本次评估假设估价对象不存在出租、租赁情况，评估时也未考虑这方面情况对价值的影响”，该明显与涉案房屋已经出租的客观事实不符，故《房地产司法鉴定估价报告》估计结果必然错误。客观上已出租的商业房屋出售价格是低于未出租的商业房屋，因此应重新评估或将“估价结果”依法予以调低。其次，该《房地产司法鉴定估价报告》列明的“估价依据”不足且有失公允。该《房地产司法鉴定估价报告》中“估价依据”载明的依据，除法律法规、技术规程、贵院提供的材料外，与本次评估结果直接有关的材料仅为：估价人员现场查勘和市场调查所获得的有关资料和市北区2020年房地产市场行情信息。而评估的“价值时点”是2019年7月9日，“估价依据”适用的却是2020年房地产市场行情信息，该必然导致该估价结果丧失公允性和客观性；被告就此提出异议后，《鉴定异议答复函》对此又称评估使用的是2019年的案例，因此该《房地产司法鉴定估价报告》极其不严谨，应另行评估。最后，该《房地产司法鉴定估价报告》选用比较法作为“估价方法”却未提供可比实例，导致该《房地产司法鉴定估价报告》缺乏客观性。被告就此提出异议后，《鉴定异议答复函》称“评估价值与该项细则载明于技术报告”，但被告并未见过技术报告。因此，被告不认可该评估结论。 2、原、被告双方的沟通过程。庭审中，被告提交了万科员工与原告店长袁宁之间的微信聊天记录一份（聊天记录中未明确售房的具体价格）。被告欲以此证明被告就涉案房屋的转让事宜对原告进行了告知。原告对此认为：“袁宁不是原告的法定代表人，聊天内容中也没有体现出任何房屋价格及出售的条件信息，因此不能证明被告的主张”。
本院认为
本院认为，我国法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权；出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。本案中，被告作为出租人，其在出卖租赁房屋时虽然提前通知了承租人原告，但未将关键信息即出售价格告知原告，价格不明必然导致原告无法作出购买与否的意思表示。被告的隐瞒价格行为实际上妨害了原告优先购买权的行使，给原告造成了损失。原告因此请求被告承担赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。损失的具体数额，可以参考被告出售房屋时的市场价格与被告出售价格的差价；同时考虑到原告在得知被告欲售房屋的信息后，没有向被告明确表明购买意愿，也没有积极的询问价格，因此原告在此过程中也有一定的过失。综合考虑以上因素，本院认为被告赔偿的具体数额应以被告出售房屋时的市场价格与被告出售价格之间差价的70%为宜，即770979元[（27573元-22500元）×217.11平方米×70%=770979元]。原告主张的超出部分，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条、第七百二十八条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告青岛万科商业地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告青岛蜡笔视点文化传播有限公司770979元； 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回原告青岛蜡笔视点文化传播有限公司对被告青岛万科商业地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16524元，由原告负担6744元，由被告负担9780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判人员
审判长 顾晶京 审判员 孙 婷 审判员 刘 琛
裁判日期
二〇二一年四月十六日
审判辅助人员
书记员 隋萃萃
