当事人信息
原告：广西世联华房地产代理有限公司，住所地北海市北海大道72号东旭华庭0106号商铺，统一社会信用代码：91450502MA5LA3YR56（1-1）。
法定代表人：罗玉贵，总经理。
委托代理人：刘运，男，汉族，****年**月**日出生，住北海市海城区，系。
被告：朱代银，女，汉族，****年**月**日出生，住安徽省马鞍山市花山区。
审理经过 原告广西世联华房地产代理有限公司与被告朱代银委托合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘运到庭参加诉讼，被告朱代银经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称 原告向本院提出诉讼请求，判令：1、被告返还原告限时销售保证金1元；2、被告向原告支付限时销售违约金18400元。事实和理由：2021年1月16日，原、被告签订《限时销售合同》（合同编号：ＳＬＨＤＣ-0010453），约定被告将其名下位于北海市房屋（建筑面积为114.1平方米；房产证号：桂（2017）北海市不动产权第0025172号）以460000元的交易委托价格，独家委托原告在限时销售期间内为被告找到合适的买家，限时销售（独家委托）期限为：签订合同之日起至2021年4月17日。原、被告还约定：“十、限时销售期限（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或另行委托其他公司及个人销售该托）内，如甲方不配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任。十二、若有违反本合同第十、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金....”原告和被告签订《限时销售合同》后，原告员工向被告详细解释了合
-2-
被告辩称 同条款并按照合同约定将限时销售保证金转到被告指定的银行账户，被告向原告出具了《收款收据》。对于上述签约事实，被告于2020年7月8日签订《限时销售合同明示单》及《服务确认书》表示对《限时销售期限合同》的所有条款均已详细了解无任何异议且确认服务内容及费用。在签订《限时销售合同》后，原告积极履行推销义务投入大量人力、物力、财力，2021年3月7日原告在限时销售独家委托合同存续期间内为被告找到适格买家甄军，并与买家签订《承购确认书》，约定买家以480000元的价格购买位于北海市房屋，签订《承购确认书》当日适格买家甄军向原告交来诚意金10000元。随后原告与被告通电话说明已经找到买家，与被告约时间签订房屋买卖合同，但被告反悔表示不再出售房屋。经了解被告已将涉案房屋另行出售，被告行为已构成根本违约，严重侵犯原告的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十八条的规定及《限时销售合同》第十条、第十二条的约定，被告应该承担违约责任，须返还原告限时销售保证金1元并支付违约金18400元（该房地产委托交易价格的4%即460000元＊4%＝18400元）。为此，原告特向法院起诉，提出以上诉讼请求。
被告朱代银未作答辩，亦未提交证据。
本院查明 经审理查明，2021年1月16日，原告（乙方）和被告（甲方）签订编号为ＳＬＨＤＣ0010453的《限时销售合同》一份，约定甲方委托乙方独家限时销售位于北海市房屋，有满足交易净收价格为46万元的乙方可全权代理甲方出售，限时销售期限自签订本合同之日起至2021年4月17日。甲方于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房地产真实、合法、有效的相关资料，乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金1元。其中第十条约定“限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产。限时销售（独家委托）期内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任。”第十二条约定“若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。若乙方擅自终止本协议的，乙方应支付甲方相当于该房地产委托交易价格的4%作为违约金。”等内容。同一日，原、被告还分别签订《限时销售合同》明示单及服务确认书一份，后原告于同日向被告支付销售保证金1元，被告出具收款收据一张予原告。
还查明，2021年3月7日，原告与案外人甄军签订《承购确认书》一份，约定甄军意向以48万元的价格购买案涉房屋并于当日向原告交纳了1万元诚意金。
-3-
本院认为 本院认为，原、被告签订的《限时销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订后，原告按约向被告支付了履约保证金，并为被告找到了买家，与买家签订了《承购确认书》，原告已依约履行了合同约定的义务，被告未按合同约定履行其义务，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，对原告请求被告返还限时销售保证金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，参照《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知（桂价费[2013]33号）》中对于房屋买卖代理收费有“按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%，具体收费标准由双方协商确定”的相关规定，本院认为，《限时销售合同》约定违约金按房地产委托交易价格的4%计算，过分高于原告因被告违约行为遭受的损失，依法应予调整。结合本案合同履行的实际情况及目前房地产中介服务收费管理的相关规定，本院酌情将违约金调整为按该房地产委托交易价格的1%（即460000元×1%＝4600元）计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：本案裁判结果一、被告朱代银返还限时销售保证金1元给原告广西世联华房地产代理有限公司；
二、被告朱代银支付违约金4600元给原告广西世联华房地产代理有限公司。
案件受理费260元，减半收取计130元，由原告负担97.5元，由被告负担32.5元（该费用已由原告预交，被告在本案判决生效之日起十日内付还给原告）。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
本判决为终审判决。审判人员 审 判 员 沈海浪
裁判日期 二〇二一年六月十五日
审判辅助人员 法官助理 杨源新
