如房屋使用权性质为居住，依法自动续期。假如房屋使用权的性质不是居住，要看当初土地转让合同如何约定，有三种可能：
1.可续期，须补交土地使用权出让金；
2.不可续期，收回土地使用权，对建筑物、构筑物进行补偿；
3.不可续期，无偿收回土地使用权。
根据《城市房地产管理法》第21条第2款，土地使用权出让合同中规定的使用年限届满，如果土地使用者没有申请续期或没有按照法定期限申请续期，而且国家没有批准续期申请，符合社会公共利益的需要，土地使用权由国家无偿收回。
(1)国家无偿收回土地使用权是国有土地的所有人，国有土地使用权作为一种相对独立的财产权，它只是以出让的方式，在一定期限内由国家转让给土地使用者。在支付一定年限的土地使用权出让金后，土地使用者有权在该期限内使用土地，即取得一定年限的土地使用权。一旦出让年度到期，土地使用者将不再拥有该土地使用权。所以，国家收回其土地使用权应当是无偿的，没有任何附加条件。
(2)国家无偿收回起土地使用权时，对该土地上的建筑物和其他附着物所有权进行无偿取得。所以，无论商业设施的40年使用年限(少数为50年)或70年民用住宅的使用年限，都只是针对该建筑的相对土地使用权。40年或70年后，国家无偿收回土地使用权，但并不影响房屋的所有权，简单地说，房屋在所有权不变的情况下，总是归于所有人名之下。
对于70年以上的房屋，法律有严格的规定，在土地使用年限期满后，可以续期。但目前通常很少有房子会经历这么长的使用周期，而在转让或继续使用土地使用权时，则要根据土地的性质加以考虑。
