越来越成为征收企业关注的问题。
1、土地、企业的房屋价值补偿房屋价值补偿主要包括两个方面，土地区位补偿价格和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要包括土地区位补偿价格和房屋重置成新价两个方面。住宅新价格的确定主要是指在一定时间内，在一定范围内被拆迁房屋重置成新平均价的情况，通俗讲就是房屋建造成本价，这个成本价是指在一定时间内将拆迁的房屋重新安置成新的均价。而在拆迁过程中，拆迁方委托的评估公司往往将地块补偿价格与房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出土地值多少钱，房屋值多少钱，因此很难质疑其合法性。许多地方的拆迁人甚至会告诉你，拆迁项目不存在拆迁补偿项目，这样种种，都是为了掩盖拆迁方在土地上所获得的巨额利润。2、装修附属物补偿：关于装修附属物补偿，各地对装修及附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地的标准进行评估。这一补偿内容比较固定，弹性空间不大，主要是被拆迁企业要对评估报告中是否有漏项的情况进行审核。3、停产停业损失补偿停产停业损失指企业因拆迁不能进行正常经营而造成的一切损失，在计算损失时不仅要考虑被拆迁前的利润损失，还要考虑目前的企业的业务量、客户资源以及预期利益的损失。在2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条中，对因征收房屋造成的停产停业损失，提出补偿应当依据征收房屋的收益、停产停业等因素确定补偿。由于各地对停产停业的计算标准不一致，各企业的盈利亏损情况也不尽相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目中弹性最大的一项，应当引起企业的关注。4、搬迁费用、搬迁损失企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各种生产资料、办公用品从一处搬到另一处所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中由于拆装、机器设备的损失、折旧、损耗等。对于大型企业拆迁，这部分搬迁损失要委托专业资产评估机构评估。5、各种拆迁奖励费用在拆迁过程中，为了加快拆迁进度，拆迁人常常采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁补偿协议。奖赏金额主要由具体的项目实施意见来确定。此外，集体企业或国有企业还涉及职工安置费用，主要是通过为下岗职工缴纳社会保险来实现的。土地置换如果只是选择了土地置换，置换后企业在置换土地上建厂房，那么您就有权获得对地上附着物的补偿，具体包括：房屋重置成新价格的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不能迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。2、土地加房屋安置如果你选择了土地加房屋安置，至于停产停业损失，只有一个时期的补偿。既然你选择了土地或房屋置换，那么你的停产停业时间就可以确定，可以是一年，也可能是半年，那么你所获得的只能是一定时期的停产停业损失。对于停产停业损失如何计算，按照企业的全部生产经营面积一次给予停产停业损失补偿，这种计算方法比较简单，一般是由区一级或地区一级以上的政府决定一个标准，然后按照企业的生产经营面积一次给予停产停业损失补偿，只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出停产停业损失。这种方法虽然计算简单，但在实际应用中很容易发生纠纷，纠纷的矛盾点在于如何确定生产经营面积。例如，企业的职工宿舍、职工食堂、办公楼算不算生产经营面积？另外，工厂的仓库属于非营业区域吗？事实上，这是我们生产和经营中不可缺少的部分，但拆迁方常常会咬文嚼字：仓库是进行仓储的地方，而不是进行实际生产的地方。比如说工厂生产的石膏板，是要进行风干，整个院子都是水泥硬化的，那么整个院子属于不属于经营面积？企业是否可以用来进行实际生产经营活动？这样各种，企业都会与拆迁方产生实体纠纷。北京对停产停业的补偿标准是每平方米500-1500元，但实际上随着经济水平的发展和各企业自身盈利状况的不同，通过适当的维权措施，可以对停产停业损失进行补偿。具体地说有以下标准：1、按企业纳税情况计算停产停业损失。2、按房屋总价值的一定比例3、按营业收入、利润4、评估机构评估5、双方协商决定6、根据纳税情况或营业执照等营业注册信息中的营业面积具体情况，有些地方是以纳税情况为基础，按营业收入、利润4、评估机构评估5、双方协商决定6、具体的营业注册信息或营业执照等营业注册信息中的营业面积。但这对中小型制造企业是不利的。此外，根据营业执照和营业登记信息上标注的营业面积。但大家都清楚，我国企业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业用房，可以根据营业信息推算基本营业面积。但这种计算方式对于经营企业来说往往是非常不利的，因为营业信息标注的面积与实际的经营使用面积之间存在着巨大的差距。在这方面，我们的营业登记和经营年度检查经常是非常疏漏的。因此可以说，计量出的营业面积往往和经营企业所要获得的权益肯定有很大的差距。7、按实际营业面积计算还有一种情况是按实际营业面积计算。假如按实际营业面积计算，拆迁方也不会简单地和您说一套营业面积。在现场测量时要进行分割。什么是分割呢？工厂实际生产是一块儿，职工宿舍、职工食堂、办公场地算不算营业面积？在这方面可能会引起争议。例如，仓库属于不属于经营面积的范畴？库房是否属于经营场所？绝对属于。但拆迁方也会咬文嚼字：仓库是进行储存的地方，而不是进行实际生产的地方。再说一些制造企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行风干的，整个院子都是用水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营区域？在实际操作中我用得着吗？城市与拆迁方之间存在实质上的纠纷。在《国有土地房屋征收与补偿条例》(以下称《条例》)第十七条和第二十三条，对因征收房屋造成停产停业损失的应进行赔偿，并提出补偿应当根据房屋征收前的收益、停产停业等因素确定。鉴于各地区实际工作中的补偿标准和方法差异较大，《条例》授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。据了解，目前引入停产停业损失补偿评估机制的各方已基本达成共识，但仍有一些问题存在较大争议，如评估机构是选择房地产评估机构还是选择资产评估机构；损失补偿标准是按被征收企业的实际效益测算还是按照同类企业的社会平均效益测算，等等。问题1、评估机构的选取范围1、评估范围内的房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主体的企业整体资产、房地产等各类房地产评估活动，可见，以房地产为主体的房地产评估活动也是房地产估价活动的主要内容。实际情况表明，在征收补偿中，由于房地产量大价高，绝大多数补偿是对房地产价值的补偿，征收补偿评估是以房地产为主的评估。所以，房地产估价机构在征收补偿中作为附加停产停业损失补偿评估是有法理依据的。2、房地产估价中的技术能力停产停业损失补偿是实际工作中出现的新问题。没有哪一种评估专业针对停产停业损失制定专门的评估技术规范，各地政府对这种损失的补偿也在不断地探索中，所以对于任何一个评估专业，其具体操作是一个新命题，不存在哪一个专业已经走在前面的问题。拆迁方惯用的拆迁招数大揭秘政策压人：拆迁一开始，拆迁工作人员说的最多就是：这是政府制定的政策，谁也不能改变。当拆迁初期拒绝你的赔偿要求时，政策不允许是最好的理由。假询盘：如果拆迁完全按照公开公正的原则进行补偿安置，并且如他所说的政策不可改变，那么询价就没有任何意义了，因为到底需要多少钱取决于政策的规定，而不是你想要的金额，他应该直接和你讨论的是，计算出这个地方需要多少钱，而不是问你需要多少钱。善用人性：如果你认为他们真的想帮助你提高报酬，那就错了，所谓的位置决定立场，不要指望那些站在你利益对立面的人为你争取利益，想要得到合理的补偿，一定要有打硬战的心理准备。涉及拆迁：如果被拆迁企业在拆迁过程中存在其他项目正在向政府申请审批，或者有其他事项需要政府同意处理，多数也会因拆迁而受到牵连，被拆迁企业要提前做好充分准备。断水断电：经常断水断电，施工不小心把道路给挖了、堵住了，这是拆迁公司惯用的招数，因为他们很清楚，断水断电会导致断电，断水、断电、断路等都是拆迁公司惯用的招数。违法乱纪：这里所说的非法偷拆，是指没有经过法律程序，不是由法院组织的强制拆除，而是指在没有任何合法手续的情况下，组织社会闲散人员将您的房屋拆毁。夸大其词：假如不遇到拆迁，这些问题也没有一个部门来调查，一旦开始拆迁，拆迁方就会首先审查你的证照，根本不考虑历史原因，而是一味强调、夸大缺乏证照的违法性。“拆违促拆迁”，是指拆迁方通过拆除违建来推动、加速整个拆迁过程，或直接以拆除违建代替拆迁，旨在实现低成本、甚至无成本的拆迁。合约争议：拆迁方不与您谈拆迁补偿问题，而是由出租方直接诉至法院，以诉讼方式代替拆迁补偿程序，将拆迁法律关系转化为合同解除法律关系，解决纠纷。企业管理知识。
