物业费是指未与物业公司签订的物业服务合同，但却享受了物业服务。物业合同通常是指由业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并经业主委员会与物业公司签订的物业管理合同后，具有约束力。如业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，而实际上是业主接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司支付相应的费用，作为对其所提供服务的赔偿。所以，没有签订物业合同或者物业公司没有提供资质证明，业主也不能不交物业费。仅当下列情况发生时，业主可以不交或少交物业服务费用：
(1)未经业主委员会或业主同意，物业管理企业在物业服务合同约定以外，自行提供服务的，业主或使用人可以不予支付。
(2)实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超出指导价的部分可以拒交。
(3)物业管理企业没有履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。
(4)物业有霸王条款的，业主可以拒交。例如，前期物业是否和业主协商签订了合同，还是单独签订了合同。
(5)物业没有履行合同，例如未按全同要求定期清理下水道。第90条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人不采用书面形式但一方已履行主要义务，且被对方接受的，合同成立。第4090条以合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，一方已履行其主要义务，对方接受的，即构成合同。房地产管理条例第八条业主在进行物业管理活动时，应履行下列义务：
遵守管理条例和业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位及共用设施、设备的使用、公共秩序及环境卫生维护等方面的规章制度；
㈢落实业主大会的决定，并由业主大会授权业主委员会作出的决定；
四、按照国家有关规定缴纳专项维修资金；
(五)按时缴纳物业服务费用；
(六)法律和法规规定的其他义务。
《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
