为了 规范 国有土地 上房屋征收 评估 工作 ，确保 客观 公正 的征收 评估 结果 ，根据 《国有土地 房屋征收 与补偿 条例 》，制定 本办法 。
第2条本办法 适用于 评估 国有土地 上被征收 房屋 和产权 调换 房屋 的价值 ，测算 被征收 房屋 类似 的房地产 的市场价格 ，以及 对相关 评估 结果 进行 复核 、鉴定 。
第3条房地产价格 评估机构 、房地产估价 师、房地产 价格评估专家 委员会 (以下简称 评估 专家 委员会 )成员 应独立 、客观 、公正 地开展 房屋征收 评估 、鉴定 工作 ，并对出具 的评估 、鉴定意见 负责 。 不得 干涉 房屋征收 评估 、鉴定 的任何 单位 和个人 。 对房屋征收 人有 利害关系 的，应当 回避 。
第4条房地产价格 评估机构 ，由被征收 人在 规定 时间 内协商 选定 ；在规定 时间 内协商 不成 的，由房屋征收 部门 根据 少数 服从 多数 的原则 ，通过 组织 被征收 人，或者 采用 摇号 、抽签 等随机 方式 确定 。 该方法 由省、自治区 、直辖市 制定 。 评估机构 不得 对评估 对象 采取 迎合 当事人 不当 要求 、虚假宣传 、恶意 低收费 等不正当 手段 承揽 房屋征收 评估 业务 。
第5条同一 征收 项目 的房屋征收 评估 工作 ，原则上 由房地产价格 评估机构 承担 。 住房 征收 范围 较大 的，可由两家 以上 房地产价格 评估机构 共同 承担 。 有两个以上 房地产价格 评估机构 承担 的，应共同 协商 确定 一家 房地产价格 评估机构 为牵头 单位 ；牵头 单位 应组织 有关 房地产价格 评估机构 就评估 对象 、评估 时间 、价值 内涵 、评估 依据 、评估 假设 、评估 原则 、评估 技术路线 、评估方法 、重要 参数 选取 、评估 结果 确定 方式 等进行 沟通 。
第6条房地产价格 评估机构 选定 或确定 后，一般 由房屋征收 部门 作为 委托人 ，向房地产价格 评估机构 出具 房屋征收 评估 委托书 ，并与其 签订 房屋征收 评估 委托合同 。 评估 委托书 应当 载明 委托人 的名称 、委托 的房地产估价 机构名称 、评估 目的 、评估 对象 范围 、评估 要求 、委托 日期 等内容 。
第7条房地产价格 评估机构 应当 指派 足够 数量 的与评估 项目 工作量 相适应 的注册 房地产估价 师进行 评估 。 评估机构 不得 转让 或变相 转让 委托 的房屋征收 评估 业务 。
第8条被征收 房屋 价值评估的目的 ，应表述 为“房屋征收 部门 与被征收 人共同 确定 被征收 房屋 价值 补偿 的依据 ，以评估 被征收 房屋 的价值 ”。 用来 评估 产权 调换 房屋 价值 的目的 ，应当 是“为房屋征收 部门 和被征收 人计算 被征收 房屋 价值 与用来 调换 房屋 价值 的差价 提供 依据 ，以评估 产权 调换 房屋 的价值 ”。
第9条评估 房屋征收 前，房屋征收 部门 应组织 有关 单位 对所征收 房屋 进行 调查 ，明确 评估 对象 。 评价 目标 应全面 、客观 ，不遗漏 、虚构 。 房管 部门 应当 向受托 的房地产价格 评估机构 提供 征收 范围 内房屋 情况 ，包括 已登记 的房屋 和未登记 建筑 的认定 、处理结果 。 在征收 范围 内，调查结果 应告知 被征收 人。 对已登记 的房屋 ，其性质 、用途 、建筑面积 ，一般 以产权证 和房屋 登记簿 记载 为准 ；产权证 与房屋 登记簿 所载 内容 不符 的，以房屋 登记簿 上所载 内容 为准 。 对未登记 的建筑 ，按照 市、县级 人民政府 的认定 、处理结果 予以 评定 。
第10 条被征收 房屋 价值评估的时间 应为 房屋征收 决定 公布 之日。 适用于 产权 调换 房屋 价值评估的时间点，应与被征收 房屋评估 时间点一致 。
第11 条被征收 房屋 的价值 ，是指 在正常 交易 情况 下，被征收 房屋 及其 占用 范围 内的土地使用权 ，由熟悉 情况 的双方 在评估 时以公平交易 方式 自愿 进行 交易 的数额 ，而不考虑 所征收 房屋 的租赁费 、抵押权 等因素 。 上一款 不考虑 租赁 因素 的影响 ，是指 评估 被征收 房屋 无租约 限制 的价值 ；不考虑 抵押物 、扣押 因素 的影响 ，是指 在评估 价值 中不扣除 已抵押物 抵押物 的债权 额、拖欠 的建设工程 价款 及其 他法定 优先 受偿款。
第12 条房地产价格 评估机构 应当 安排 注册 房地产估价 师对被征收 房屋 进行 实地 查勘 ，调查 被征收 房屋 情况 ，拍摄 反映 被征收 房屋 内外部 状况 的照片 等影像 资料 ，做好 实地 查勘 。 被征收 人应当 协助 注册 房地产估价 师对被征收 房屋 进行 实地 查勘 ，提供 或协助 收集 评估 被征收 房屋 的情况 和资料 。 住房 征收 部门 、被征收 人、注册 房地产估价 师应当 在现场查勘 记录 上签名 或盖章 确认 。 被征收 人拒绝 在实地 查勘 记录 上签名 或盖章 的，应由房屋征收 部门 、注册 房地产估价 师以及 无利害关系 第三人 见证 ，有关 情况 应在评估报告 中说明 。
第13 条房地产估价 师应 根据 评估 对象 和当地 房地产市场 状况 ，选择 市场法 、收益法 、成本法 、假设 发展 法等评估方法 ，对评估 对象 和当地 房地产市场 状况 进行 适用性 分析 。 如果 被征收 房屋 的类似 房地产 有交易 ，应当 选择 市场法 评估 ；被征收 房屋 或者 其类似 的房地产 有经济收益 的，应当 选择 收益法 评估 ；被征收 房屋 是一种 在建项目 ，应当 选用 市场法 评估 。 当两种 以上 评估方法 同时 评估 时，应选择 两种 以上 评估方法 评估 ，并将各种 评估方法 的评估 结果 进行 比较 分析 ，合理 确定 评估 结果 。
被征收 房屋 价值评估应考虑 被征收 房屋 的位置 、用途 、建筑结构 、新旧 度、建筑面积 、占地面积 、土地使用权 等因素 。 房屋 的室内装饰 装修 、机器设备 、材料 等搬迁 费用 ，以及 停产 停业 损失 等，由征收 当事人 协商 决定 ；协商 不成 的，可以 委托 房地产价格 评估机构 通过 评估 确定 。
第15 条房屋征收 评估 值应以人民币 计价 ，准确 至元 。
第16 条房地产价格 评估机构 应根据 征收 评估 委托书 或委托合同 的规定 ，向房屋征收 部门 提交 分户 初步 评估 结果 。 分户 初步 评估 结果 应包括 评估 对象 的构成 、基本情况和评估 价值 。 房管 部门 应当 将分户 的初步 评估 结果 在征收 范围 内向 被征收 人公布 。 在公示期 内，房地产价格 评估机构 应当 安排 注册 房地产估价 师对分户 的初步 评估 结果 进行 现场 解释 。 房地产价格 评估机构 有错误 的，应当 修改 。
第17 条物业服务 企业 初步 评估 结果 公示 期满 后，物业服务 企业 应当 向房屋征收 部门 提供 委托 评估 范围 内的被征收 房屋 及分户 评估报告 。 住房 征收 部门 应当 将分户 评估报告 转交 被征收 人。 综合 评估报告 、分户 评估报告 应由两名 以上 负责 房屋征收 评估 工作 的注册 房地产估价 师签名 ，并加盖 房地产估价 机构 公章 。 不准 用印章 代替 签名 。
第18 条房屋征收 评估 工作 完成 后，房地产价格 评估机构 应将评估报告 及有关 资料 立卷 归档 保管 。
第19 条被征收 人或房屋征收 部门 对评估报告 有疑问的，出具 评估报告 的房地产价格 评估机构 应当 向其作出 解释 和说明 。
第十九条 被征收 人、房屋征收 部门 对评估 结果 有异议 的，应当 在收到 评估报告 之日起 10 日内 ，向房地产价格 评估机构 申请 复核 。 对评估 申请 进行 复核 的，应当 向原评估机构 提出 书面 复核 评估 申请 ，指出 评估报告 中存在的问题 。
第21 条原价 评估机构 应在收到 评估 申请 之日起 10 日内 对评估 结果 进行 复核 。 如经复核 ，改变 原有 评估 结果 ，重新 出具 评估报告 ；评估 结果 未发生变化 的，应当 书面通知 复核 申请人 。
第22 条被征收 人或房屋征收 部门 对原房地产价格 评估机构 的复核 结果 有异议 的，应当 自收到 复核 结果 之日起 10 日内 ，向被征收 房屋评估 专家 委员会 申请 鉴定 。
