欠三年以上的物业费不一定无效，欠物业费属于债务纠纷，债务纠纷诉讼时效为三年，在权利人知道或应当知道其权利损害和义务人之日起计算，但权利损害超过20年，人民法院不再保护，有特殊情况，可以申请延长。
《民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
