房屋抵押的外部效力是：抵押前存在租赁关系，抵押效力不如租赁关系，实现抵押，终止租赁关系；房屋抵押设置前存在和登记的利益物权具有抵押效力；同一房屋设置多个抵押时，按抵押设置的顺序，按债权比例相同。
《民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百零二条
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
