《土地管理法》第四十三条中明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
因此，能够将农民集体所有的土地，直接转化为建设用的的，仅限于以下几种情况：
1、兴办乡镇企业；
2、村民建设住宅；
3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。
其他情况下，若想使用集体土地作为建设用地，必须先使该集体土地被国家征用，转化为国有土地后，再进行国有土地的有偿转让。
《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这里规定了一种特殊的情况，即乡镇企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的，可以不用先将集体土地转为国有土地，而直接作为建设用地。
近年来，一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。
就此，国务院办公厅于2007年发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知中明确规定要严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。因此，寄希望于通过土地租赁的方式来规避法律的企业，仍然要承担着巨大的法律风险。
《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
