国家《土地管理法》对集体建设用地租赁有相当严格的限制，具体体现在以下规定：农民集体所有土地使用权不得转让、转让、租赁非农业建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、合并而依法转让土地使用权的除外。
从上面可以看出，任何单位或个人的建设，如果不符合集体土地使用权主体资格的规定，必须依法申请国有土地的使用。实际上，土地承租人直接与集体土地所属村委会签订土地租赁协议的不合适的。擅自出租集体土地的，由法院认定为无效。双方签订的土地租赁合同也因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
