(1)拍卖前查封房屋。
(2)拍卖前对房屋进行评估。
(3)第一次拍卖(拍卖不动产应在拍卖十五日前公布)
1.投标人应当在拍卖前向人民法院提前支付保证金。申请人参加投标的，不得提前支付保证金。保证金金额由人民法院确定，但不得低于评估价格或者市场价格的5%。
2.人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知担保人。优先购买权人在拍卖日到场。
3.无人投标或投标人在拍卖过程中的最高价格低于保留价格。申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以拍卖设定的保留价格接受拍卖财产的，应当将该财产交付债务。
(4)第二次拍卖。
无人投标或者投标人的最高应价低于保留价的，应当在60日内再次拍卖。
(5)第三次拍卖。
第三次拍卖应在60日内进行。
(六)变卖
第三次拍卖、申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者不能依法接受房地产债务抵销的，人民法院应当自第三次拍卖结束之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起60日内，买受人不愿意以第三次拍卖的保留价购买该财产，并申请执行人。其他执行债权人仍不表示接受该财产债务抵销的，应当解除扣押。冻结、退还被执行人，但可以采取其他执行措施的除外。
(7)所有权转让。
房地产拍卖交易或者债务抵销后，房地产自拍卖交易或者债务抵销裁定送达买受人或者承担人之日起转让。通常，法院需要向房屋所在地的交易中心出具裁定以处理产权转让。
所谓的保留价格是指卖方在委托拍卖时提出的最高拍卖价格不能达到停止拍卖的价格，是卖方维护自身利益的保证手段。拍卖保留价格是指拍卖标的拍卖价格应当达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价格。拍卖保留价格由人民法院参照评估价格确定；未进行评估的，参照市场价格确定，并征求有关当事人的意见。人民法院确定的保留价格不得低于评估价格或者市场价格的80%；流动拍卖的，可以减少保留价格，但每次减少的金额不得超过前保留价格的20%。
法院拍卖后，财产可以分割，基本上是财产和汽车，但法院拍卖财产的前提必须是有产权证明。法院将在主持拍卖前对这些问题进行调查。除非财产根本不是夫妻的共同财产，或者夫妻的非法收入，否则不能直接分割的其他财产将被出售成现金。
《民事诉讼法》第247条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。
