根据国家有关规定，工业用地转化为商业用地主要有三种方式：
1.必须符合城市总体规划，并经规划部门批准；
2.符合城市规划可以改为商业用途的，原工业用地用户和买方不得按照现行土地出让办法的规定通过招标、拍卖、上市等方式公开出售；
3.工业用地用户通常可以联系区县土地管理部门，土地收购储备机构可以根据年度收购储备计划安排收储。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第十二条
