房屋出租时，物业费应由业主或出租人承担：
1.业主和承租人在租赁合同中约定承担物业费的，应当遵守合同约定。合同约定由业主支付物业费的，业主是承担物业费的唯一主体。但是，如果合同约定承租人支付物业费，业主仍应对物业费的支付承担连带责任。因为，虽然物业的实际用户已经获得了物业服务，但他们不是物业服务合同的当事人，业主仍然是支付物业服务费的第一责任人。
业主与承租人约定由承租人支付物业费的，本协议属于债务转让的性质。物业公司认可本协议的，视为业主与承租人之间的债务承担法律关系，但该债务承担不是免责的。根据免责债务承担的法律原则，如果拖欠物业费，物业公司应直接起诉物业的实际用户，不能再向业主索赔。但是，这种债务承担不是免责的。根据免责债务承担的法律原因，如果存在拖欠物业费的情况下，物业公司应直接起诉物业费的实际用户，而不能再向业主索赔。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主与物业实际用户约定由实际用户支付物业服务费的，由业主承担连带责任。
2.如果业主和承租人对物业费没有约定，物业费由业主自行承担。业主是物业服务合同的主体，有义务支付物业费。业主与承租人之间没有关于物业费的协议的，支付物业费的义务没有转让，显然仍应由业主承担。业主支付物业费后，无权要求承租人承担费用。承租人应当按照房屋租赁合同的规定支付租赁费，在没有特别协议的情况下，房屋租金包括物业费。业主认为承租人应当承担物业费的，可以与承租人协商，或者以重大误解或者明显不公平为由向人民法院起诉变更与承租人之间的房屋租赁合同。通常，如果业主将房屋出租给他人使用，承租人自然需要承担物业费，但具体双方也可以协商，然后达成协议。对于物业费，中国有规定。
《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
