深圳有土地使用证。当然，这也取决于土地的使用方式。例如，一般小产权房屋没有土地使用证。因为开发商使用集体土地证书，你只有房地产证书。
土地使用权投资是公司非货币性资本的重要组成部分，但当土地使用权投资内容不完整时，其投资权可能存在重大差异。因此，明确土地使用权的投资权，对界定公司的法人产权和完善房地产登记管理制度具有重要意义。
土地使用权是一种极其重要的房地产产权。根据《物权法》的规定，这类房地产使用权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等形式。土地使用权的转让方式有很多，包括转让、抵押、租赁和投资。因此，土地使用权本身具有资本属性，研究其投资权具有重要的司法实践价值。最高法院三次发布公司法解释，特别是2011年2月16日，公司法解释（3）内容最前沿，涵盖隐藏投资、善意、股权投资、非货币投资等许多困难的法律问题解决机制，公司投资法律制度，股东可以使用货币投资，也可以使用实物、知识产权、土地使用权可以使用货币估价，可以依法转让非货币财产投资。
在实践中，以土地使用权作为公司投资内容的类型一般包括以下几种:
首先，投资者将其所有的土地使用权投资于公司，并将土地权利主体转让给公司，使土地资本转化为公司的法人财产。此后，公司在公司存续期间享有土地使用权、投资开发权、经营收益权、土地资产处置权、土地增值收益权等实体权。在这种情况下，投资者将不再保留其原土地使用权中的任何权利。根据对价原则，投资者将根据公司章程授权获得一定比例的股权。在涉及公司清算时，土地资产将纳入公司清算财产的范畴。
在上述情况下，如果投资者违反投资协议，未履行土地使用权转让登记，公司可以援引公司法解释（3）第十条，即房屋、土地使用权或需要知识产权登记，已交付公司但未办理所有权变更手续，公司、其他股东或公司债权人认定投资者未履行投资义务，有权责令投资义务人在判决规定的合理期限内办理所有权变更手续。
2、投资者只能在土地使用权中投资场地使用权。场地使用权是土地使用权中可分离的一种实际土地使用类型，类似于土地（场地）租赁权。获得场地使用权的公司只享有占有土地的事实权，而不享有其他处置权。投资开发权、经营收益权、土地资产处置权、土地增值收益权等权利仍由原投资者保留，即除场地使用权外，土地使用权的其他权利不是公司法人财产权的组成部分。
与场地租赁权类似，以某种利益权作为投资内容的投资形式。其特点是被投资公司可以直接使用该物品，但该物品不是公司法人财产权的组成部分。例如，以金融租赁的形式投资设备就是这样的情况。此时，投资者似乎以租赁为投资形式，但实际上是以支付租金的方式进行现金投资。此时，租赁投资不能等同于动产投资，因此投资者与公司之间没有关于产权所有权变更的问题。同时，金融租赁设备向公司的交付也不构成动产产权转让的问题。此类投资不是公司法人产权的组成部分，除当事人另有约定外，清算时不得将金融租赁纳入公司清算资产的范畴。
3、在中外合资企业中，以合资企业的名义向企业所在地政府申请土地使用。即合资企业应当向当地市（县）级土地主管部门申请合资企业所需的场地，经审批后通过签订合同取得场地使用权。
可以看出，这种土地利用的性质实际上是向政府租赁土地，因此实体权利的内容与上述第二种土地使用权相似。此时，除场地使用权外，其他权利不是企业法人财产权的组成部分。当然，如果合资企业取得了完整的土地使用权，土地使用权的全部权利属于合资企业的法人财产权。
在实践中，投资者之间约定的土地地投资权只能包括场地使用权时，公司在征用土地后不享有土地征用行为产生的补偿受益权。特别是在中外合资企业中，由于中国因土地投资而享有股权的对价实际上是土地租金，这在合资企业的法律制度中明确规定，即合资企业所需的场地使用权已经属于中国合资企业，中国合资企业可以作为合资企业的投资，其价格金额应与同类场地使用权支付的使用费相同。此时，中国投资的土地使用权不是合资企业法人财产权的组成部分，也不存在所有权转让登记的问题。清算时，土地资产不得作为合资企业的清算财产承担民事责任。毫无疑问，外国投资者在清算时不得享有土地增值权。
第四，政府当免费向企业提供场地使用权。零租金土地使用方式的性质仍然是土地租赁，土地使用权仍不能成为企业法人财产权的组成部分。政府以土地改造、环境治理、特色农业开发等名义提供的免费土地具有上述性质。但是，应注意这类土地利用的合法性。由于一些地方政府以吸引投资的名义出台了许多地方政策，投资者或外国投资者不当给予一些特别优惠，包括免费提供土地。在土地资源执法监督中，必须纠正错误的土地流转行为。
《公司法解释（3）》第八条规定，投资者转让土地使用权或者设定权利负担的土地使用权，公司、其他股东或者公司债权人认定投资者未履行投资义务的，人民法院责令当事人在规定的合理期限内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者解除的，法院认定投资者未依法全面履行投资义务。司法解释的价值在于，当股东的投资内容为完整的土地使用权时，应当作为其完全履行投资义务的法律标准，通过土地使用权转让登记或者解除权利负担。显然，只有本文中提到的第一种土地投资形式才有适用上述规定的法律空间。相反，如果未来三种土地使用权的部分可以投资，则不能直接适用强制转让登记的规定，因此在公司法实践中不得适用。
在土地使用权投资能力的界别中，重点是审查房屋和土地使用权投资中约定的投资内容是否包括该权利的所有法律能力。否则，公司解散时涉及的房地产权将被原投资者回收，不得纳入清算财产或承担民事责任的责任财产范畴。
可以知道，土地使用证是指土地使用权的证明。对于一般小产权房屋的户主，他们没有土地使用证。土地使用证属于土地开发商。它包含了整个土地开发区所有户主的土地使用权，也可以在买房时与房屋销售相关部门协商，看集体土地使用证是否可以转化为个人土地使用证。
《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
