1.小产权房销售合同的法律效力一般被认定为无效的原则。但也有不同的情况：农村集体经济组织成员之间的农村房屋销售，房屋销售合同有效。将房屋出售给乡镇以外的人员，经有关组织、部门批准的，可以认定合同有效。未经有关组织、部门批准，将房屋出售给乡镇以外的人员，未经有关组织、部门批准，合同未实际履行或者买方未实际居住使用的，合同无效。
2.房地产转让的小产权房无法获得正式的产权证书，因此不构成真正的法律产权。也就是说，小型产权房屋只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小型产权房屋不得转让或出售给非集体成员的第三人，即购买后不得合法转让所有权。同时，它也对房屋的保存和升值有一定的影响。
3.政策风险购买在建小产权房屋时，买受人与开发商签订合同并支付房屋款项后，如果有关部门对乡镇产权房屋的建设项目进行整改，部分项目可能会停止建设，甚至被迫拆除。买受人将面临既不能获得房屋，也不能及时收回房屋款项的尴尬局面。购房后，如果国家征地拆迁，由于乡镇产权房屋没有国家认可的合法产权，买受人不是合法产权人，因此无法获得产权拆迁补偿，实际用户获得的拆迁补偿与产权补偿相比较小。
4.对乡镇产权房开发建设的监管缺失没有明确的规定，对开发建设的监管缺失，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。许多买家在买房时知道是小产权房，但出于经济压力，也愿意买小产权房，但是，虽然买卖双方对小产权房转让没有意义，但小产权房本身是违法的，如果遇到拆迁，处理更麻烦。
根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。
