小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。产权证不是由国家住房管理部门颁发的，而是由乡镇政府或村政府颁发的，也称为乡镇产权房。这些房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不会在国土资源和住房管理局备案。所谓产权证并不是真正合法有效的产权证。
《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
