国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类土地出让期限。
现阶段，我国存在大量非农业建设农民集体土地使用权转让、转让或出租的现实。根据现行法律，仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地集体土地使用权无效。因此，对于签订集体土地租赁合同以获得企业营业用地，我们需要谨慎对待，尽量避免相应的法律风险。
国家《土地管理法》对集体建设用地租赁使用有相当严格的限制，具体体现在以下规定：
第六十三条非农业用地使用权的土地；
从上面可以看出，任何单位或个人的建设，如果不符合集体土地使用权主体资格的规定，必须依法申请国有土地的使用。实际上，土地承租人直接与集体土地所属村委会签订土地租赁协议的不合适的。擅自出租集体土地的，由法院认定为无效。双方签订的土地租赁合同也因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
关于土地租赁最高期限的规定。
《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：农村集体经济组织成员有权依法承包集体经济组织承包的农村土地。
第二十条规定耕地承包期为30年。草地承包期为30至50年。林地承包期为30至70年；经国务院林业行政主管部门批准，可以延长特殊林木的林地承包期。
本期限适用于：农村集体经济组织成员承包的农村土地，属于特殊主体的特殊规定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期满后，双方可以续签租赁合同，但约定的租赁期限自续签之日起不得超过20年。
除特殊主体外，其他一般主体签订的土地使用权租赁合同不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
综上所述，土地使用需要协议来限制双方的行为，以确保土地流动保持稳定的秩序，在协议规范下的土地使用不得超过20年，否则是违法的。
《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
