《民法通则》第八十条规定：土地不得出售、出租、抵押或者以其他形式非法转让。《土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
首先，根据法律规定，中国的土地分为国家所有权和集体所有权，土地所有权不能转让。《宪法修正案》第二条规定，任何组织或者个人他形式出售或者非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
任何单位或者个人不得以其他形式侵占、出售或者非法转让土地。国家为公共利益的需要，可以依法征用集体所有的土地。第四十七条规定：以其他形式出售或者转让土地的，没收违法所得，限期拆迁、没收或者以其他形式出售。
拓展资料
在签订土地转让合同时，买方应注意以下几点：
1.做好适当的事前调查，包括购买的土地是否已办理使用权变更登记；到现场调查土地是否已移交给他人进行开发等；
2.按照上述优先规则，尽快办理土地使用权变更手续或让卖方交付土地，谨防卖方恶意违约；
3.尽量明确约定大量违约金。一方面，它可以增加卖方恶意违约的难度。另一方面，一旦无法获得土地，卖方仍可以根据转让合同要求赔偿损失。
在此，值得注意的是：最高人民法院对商品房销售发布了《关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第八条开发商一房二卖行为增加了赔偿责任，增加了不超过已付房款的两倍的惩罚性赔偿责任。相比之下，解释对卖方一土两卖的赔偿责任只规定适用合同法的有关规定。
4.土地的性质(分配.转让.集体)分配土地需要缴纳土地出让金，价格土地面积×地级价×30%加工本费。转让的只支付工本费。集体土地仅限村民买卖。
5.国家批准的宅基地建设时间有期限，超过期限的国家可以没收土地，不退还购买资金。
6.应明确考虑土地的使用性质(商业.工业.住宅或其他)。
7.土地使用寿命，暂时无使用寿命。商业转让30-40年.住宅70年。
2.办理国有土地使用权抵押登记手续是什么？
土地使用权人抵押土地后，不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应当通知抵押权人。
法律咨询：国有土地使用权抵押登记手续是什么？
律师回答：国有土地使用权抵押。
申办材料
1.填写《国有土地使用权抵押登记申请审批表》
2.抵押双方签订的抵押合同和贷款合同(原件)
3.抵押双方法定代表人身份证明(原件，个人身份证复印件)
4.企业法人营业执照(复印件)
5.国有土地使用证(原件)
6.地价评估报告及技术报告。
7.房屋所有权证(土地上有房屋的)
7.土地部门认为应提交的其他材料。
说明：
①土地使用权无附着物申请抵押的，不受理报告。
②地上有附着物的土地使用权抵押，双方提供双方在处置土地时优先缴纳土地出让金的承诺书。
③分割土地设置抵押登记的，应当提供具有土地勘察界限资格的机构出具的抵押土地界限图，并经抵押双方共同认可。抵押期满后，法院裁定处置土地的，由规划部门出具规划蓝图。
④上述材料应一式一份提交。
相关法律知识：
土地使用权抵押的前提及准备工作。
1.土地使用权抵押必须以初始土地登记为前提，领取土地使用证。
2.转让.租赁.入股取得的土地使用权必须与地上建筑物一起抵押。以转让方式取得的土地使用权可以抵押。
3.土地使用权抵押应当进行地价评估。
（1）抵押人委托具有土地有土地使用权，由抵押人委托具有土地评估资格的中介机构进行评估。评估结果经抵押人批准并经土地管理部门确认后，发放确认文件，批准抵押；
（2）国有土地使用权可以根据不同的目的进行分配。差额抵押的性质，由抵押人委托具有土地评估资格的中介机构进行评估。评估结果经土地管理部门确认，发布确认文件，批准抵押。转让金额核实后，抵押人与抵押权人签订抵押合同。
4.抵押人向土地管理部门申请抵押许可证。土地管理部门应当根据土地使用的不同性质，在抵押许可证上规定土地抵押率和最高抵押金额。同时，在抵押许可证上注明，本证书仅作为抵押证明，在签订贷款、抵押协议后，应当向土地部门办理抵押登记，未登记抵押无效的限制性条款。
《城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
