《房屋登记办法》第十一条第三款规定：申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性和有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。根据本规定，即使推断产权登记为未成年人的赠与关系是建立的，赠与关系也必须是合法有效的。如果登记无效，房屋产权登记人只是名义上的房屋所有人，利益关系人可以申请更正登记或异议登记，也会导致未成年人失去房屋所有权。限制行为能力的人有权签订纯粹获得法律利益的合同，不得经法定代理人批准，无异议。应当讨论的是，无行为能力的人的民事活动。《民法通则》第十二条第二款规定：未满十岁的未成年人是无民事行为能力的人，其法定代理人不得给予。
接受他人的礼物，无论是动产还是不动产，根据《民法通则》第12条第2款的规定，即使纯粹获得法律利益，没有行为能力的人也不能单独为民事活动，应当由其法定代理人代理。法定代理人一般不会拒绝履行职责。接受父母不动产赠与的，按照《民法通则》第12条第2款的规定，父母既是赠与人，也是赠与人的代理人。父母离婚时，父母或母可以要求夫妻共同财产分割，理由是赠与无效或者没有赠与关系。对此，法院应妥善处理。这涉及到法定代理人自我代理的效力，我国立法对此没有规定。所谓自我代理，又称自我签订合同，是指一方面作为他人的代理人，但同时以自己的名义进行交易。
如果只是为了履行法律义务或承诺，那么通常就不可能发生利益冲突。理论上，中国被称为禁止滥用代理权的规则。根据禁止代理的原则，父母给孩子没有行为能力，不能发生法律效力，因为在法定代理的情况下，没有行为能力的孩子不能进行民事活动，不能对父母承诺，礼物很难说是为了履行法律赡养义务。但这一规则显然不利于维护无行为能力的人的利益，违反了监护人应履行监护职责的原则，不能达到立法目的。为了避免这种不合理的情况，学术界和司法界努力寻求突破，成功运用方法论上的目的限制
②将在法律不包括其目的的限制的情况下填写，缩小本条规定的适用范围，设置例外，实施立法意图。因此，理论上和司法上一致认为，对于纯粹获得法律利益的未成年人，父母可以代表他们与自己进行交易活动，即第三个例外，根据有效的观点。《民法通则意见》第六条的规定也应当有同样的理解。中国的私法实施了意义自治的原则，因此在夫妻双方达成协议后，离婚房屋的未成年子女将具有法律效力。一般来说，还需要将财产转让给儿童，并到有关国家机关办理变更登记，才会产生法律效力，否则就不能对抗善意的第三人。
《民法典》第二十条不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
第一百四十四条
无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十五条
限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
