如果当事人在全部偿还银行贷款后提起离婚诉讼，这种法律关系相对简单，房地产的平均分割一般是平均的。然而，在当今房价飙升的情况下，毕竟，仍有少数夫妇有实力一次性全额支付购房款，其中大部分是通过商业抵押贷款购买房屋。商业抵押贷款主要经历支付首付款、银行支付开发商剩余房款、办理房屋产权证书、业主偿还所有贷款后从银行取得产权证书等步骤。在实践中，大多数情况都发生在支付首付款和抵押贷款后，贷款还没有全部偿还。
因为业主也应该偿还银行贷款，在偿还贷款之前，虽然已经办理了房屋所有权证书，但业主并没有实际掌握产权证书，产权证书被抵押在银行手中。换句话说，该财产仍然有抵押权。在分割抵押财产时，存在首付款、已偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。事实上，房屋的合同价值是已支付房屋和剩余贷款本金和利息的总和。对于抵押财产的分割，由于仍存在继续偿还银行贷款的问题，因此不能简单地分割房屋合同的价值。
房屋的实际价值（合同价值与房屋升值之和）减去未偿银行贷款后的剩余价值是双方的分配对象。其中一方取得财产，继续向银行偿还贷款本金和利息，并向另一方支付房屋价值的一半。如果房屋的实际价值低于首付款，已偿还贷款，并应继续偿还贷款总和（在实践中很少出现），一方应获得财产，继续偿还贷款本金和利息，另一方应支付房屋价值差额的一半。
《中华人民共和国民法典》 第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
