央行颁布新政，在不实施限购的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点，即不限购城市房贷首付降至20%，那么这个政策如何理解？
不限购城市房贷首付降至20%如何理解
2016年2月2日，中国人民银行、中国银监会公布个人住房贷款调整的通知，要求在不实施限购的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
此次政策调整进一步强调商业银行自主决策、风险自担。目前，个人房贷不良率极低，基本上都是各家银行的优质资产。说明此前银行对个人房贷业务的风险管控是比较有效的。现在虽然首付比例下调到了最低20%，还是能起到“风险屏障”的作用。
此次新政对于购房者而言贷款利率并未降低，“降低首付带来的是贷款压力增加”。与之前的政策相比，主要是部分城市的首套房可降低到20%首付，另外之前二套贷款未结清的可以按照30%首付，而此前首套贷款结清按照首套计算。
“从市场现实看，这部分实际刺激入市的购房者数量有限。”预计各商业银行将分化执行，对于购房者来说，新政策实际影响不大，但从心理层面会刺激一波需求入市。而新政预计积极响应的主要是二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎，预计执行的可能性不大。此外，降低首付这一政策亦将打击部分小贷公司的首付贷款业务，令他们的首付贷款需求降低。
房价接下来会因此飙升吗
考虑到当前房地产市场供求格局未发生根本改变，居民住房消费更趋理性，尤其是首次购房者的需求数量有所减少，房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。
政策：发力点聚焦首付比例
诸多房企和市场研究者均表示，政策本身在预期之中，供给侧改革大背景下，楼市去库存在去年中央经济工作会议就已经被圈定为今年五大任务之一，相关政策还会不断出台。
业内人士认为，从我国实际情况看，我国住房贷款首付比例政策比较审慎，首次购买住房的商业性住房贷款最低首付比25%，在国际上也处于合理且较为审慎的水平;二套房最低首付款比例为40%，存在一定的下调空间。以前过于严格的以单纯抑制房地产过热为目标的政策措施，主要是适应当时控制房价上涨的需要。随着当前房地产市场进入调整期，区域分化有所加剧，上述政策已经不适应形势发展的需要，对部分家庭改善性购房需求产生了一定抑制，应该及时予以调整。
去年3月，央行在调整第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例的基础上，按照“分类指导、因地施策”的要求，在全国范围内建立了区域性差异化住房信贷政策体系，以适应各地不同情况，在实践中取得了积极的政策效果。一线城市中，北京和上海二套普通住房的最低首付比例为50%、广州和深圳仍执行70%;多数省份将二套房最低首付款比例统一调为40%;福建、江苏、安徽、江西、四川等省根据当地实际情况，将省内部分城市的二套房最低首付款比例定在45%左右，实现了省内住房信贷政策的差异化。
当前，我国房地产市场区域分化更加明显，因此，房地产政策长效机制需要从各地实际出发，因地制宜制定住房信贷政策。
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[1]《中国农业银行个人住房贷款管理办法实施细则（试行）》
