张某(女)与李某(男)婚后购得一套商品房，产权证上载明的权利人为张某。后来张某未经李某同意，擅自将房屋转让给第三方并签订书面合同。在第三方依合同约定支付了全部款项后，张某以未经其丈夫李某同意为由而拒绝办理房屋过户手续，并以该房屋买卖合同无效为由拒绝承担违约责任。张某拒绝承担违约责任的理由和做法是否合理呢?以下是房产纠纷律师的相关解答，仅供参考，希望对您有帮助
本案中，尽管没有办理产权登记，房屋也应归属第三方。本案主要涉及合同效力、第三方是否善意取得及损失的问题。张某将夫妻共有的商品房进行转让是一种负担行为，依《合同法》解释(二)第三条规定，其与第三方所签订的商品房转让合同是有效的。第三方与张某签订商品房合同并履行了自己的付款义务后，只能说其主观上存在善意，但是在我国物权法颁布生效后，已经将原因行为与物权行为进行分开，第三方的物权行为不符合《物权法》第106条的规定，因没有办理登记，而未取得房屋所有权。针对张某来说，其还要按合同约定，因履行不能向第三方赔偿损失。
风险提示：
房屋做为不动产的重要表现形式之一，它的所有权变更必须经依法登记，才能发生效力，因此，买方应在购房后及时办理房屋产权变更登记才能充分保障自己的权利。当然，买卖合同与物权变动是两种不同的法律关系，虽然物权没有发生变动，但是，做为卖方仍然需要按照买卖合同的约定对买方进行赔偿。
