宅基地不能转让，属于以下三种情况之一：
（1）房地产分开出售，宅基地不得转让。由于房屋建在土地上，是土地的附着物，不可分割，因此房屋所有权通过销售转让时，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转让。卖方与不同买受人分别出售财产和土地使用权，或者只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权的，买受人可以提出该销售合同无效。
（2）如果产权主体存在问题，宅基地不能转让。出售房屋的主体必须是房屋的所有者。非所有人出售他人房屋的，其销售行为一般无效。房屋的产权数人共有的，必须经共有人同意才能出售。出售共有房屋时，应当提交共有人同意的证明。部分共有人未经其他共有人同意擅自出售共有房屋的，一般认定其销售行为无效。
（3）宅基地转让是非法的。主要包括下列房地产的转让：司法机关、行政机关决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；所有权有争议的；法律、行政法规禁止的其他情形。
《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。
