"卖方没有取得商品房预售许可证明，与买方签订的商品房预售合同应当认定无效。
在商品房预售中，实行了预售许可证制度，只有持有预售许可证的开发商，才能取得预售许可证，否则就存在着无效的法律风险。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定
无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
