"从受让主体上，可分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
若受让方同时为本集体经济组织成员，经集体经济组织同意，买卖行为应视为有效。由于《宪法》第十条规定，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，“土地使用权”拥有用益物权，即使有使用和收益的权利，其处分宅基地的行为属于无权处分。依据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产时，经权利人或无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同生效。因此，如果事后经农村集体组织同意，应认定合同有效。相反，它将被认定为无效合同。这就是说，对这种情况，取得农村集体经济组织的同意，进行登记是转让有效的前提。
将宅基地使用权转让给本集体经济组织以外的人，其行为不能成立。其原因是《宪法》第十条规定，宅基地归集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租。并且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员不能取得。
但是，在现实中，农村宅基地使用权转让的形式主要表现为农村居民转让宅基地上所建的自有住房，根据《物权法》第64条，私人取得了合法的收入，住房、生活用品、生产工具、原料等不动产和动产的所有权。农民建房所建的房子归农民个人所有，是没有任何争议的。
此种情况下，若受让方为集体经济组织成员，其效力无效之区分与上述情形相同。
如受让人并非本集体经济组织成员，依照《物权法》第十五条当事人之间订立设立、变更，除非法律另有规定或合同另有约定，转让和消灭不动产物权的合同成立时生效；未进行物权登记的，不影响合同的有效性。因此，看来可以认定，转让房屋的协议是有效的，其理由是：根据《合同法》第七条，当事人订立，履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第52条有下列情形之一，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的方式订立合同，损害国家利益；
恶意合谋，损害国家、集体或第三方利益；
㈢以合法形式掩饰非法目的；
㈣对社会公众利益的损害；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第153条《物权法》第153条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
按照物权法中“随房走”的原则，农民将自己建造的自有房屋转让，必然会导致对宅基地使用权的处分，这一行为违反了《土地管理法》，国务院办公厅关于在禁止炒地的土地转让管理中，加强土地转让管理的强制性规定。所以，该房屋转让协议应当视为无效。
只是中国在转移过程中的一些弱势群体要保障自己的权利。一方以欺诈手段订立的合同是无效合同，有损于国家利益的合同也是无效的，所以双方签订的土地转让合同应当是有效的。
根据《土地管理法》第63条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设才旦是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。
