近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
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近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
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近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
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近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
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近期，律师收到了很多关于企业拆迁的问题，有好多企业主咨询企业拆迁评估机构怎么选?评估标准怎么确定?针对这个问题路永强律师来跟大家答疑，路律师从事企业拆迁十多年，有着丰富的实践经验，政商纠纷领域也做过很多研究分析。下面来分析下评估方面的法律问题。
评估的问题一直是在企业拆迁、企业征收过程当中企业主特别关注的一个问题。很多企业主认为评估机构、评估标准怎么和自己想得不太一样，评估标准怎么评的那么低?我的房子这么值钱，怎么评的那么低呢?下面就把评估到底如何选定，评估标准如何确定来具体分析一下。
先谈国有土地上的房屋评估，法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，其实，对于国有土地上的企业征收和企业拆迁的评估规定的还是比较明确的。
首先，评估机构的选定非常重要，评估机构的选定方式和程序是否合法可能影响到很多。有很多企业主认为，是不是不是我找的评估机构，这个评估机构就不向着我，评估出来的标准是不是就不公正?为了解决这个问题，其实咱们国家还是制定了一些非常详细的规定，比如说之前颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，它就明确规定了在国有土地上房屋征收评估过程当中，评估机构的选定应当由被征收人来选择。但是在地方一些部门在执行过程当中，往往直接就跳过了这个环节，直接由地方部门来指定五个或十个评估机构，由被征收人在这五个或者十个评估机构中选择。这显然是不合法的。
大家可以看一下关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，看是怎么规定的。条例中的原文是评估机构应当由被征收人来选定，只有在选择没有达成一致的情况下，比如说企业比较多可能整个工业园区都要征收，但是有十家或者二十家企业出现了分歧，无法确定一个固定的评估机构，那么可以由行政主体来从这十个或者五个当中采用摇号、少数服从多数等等这样的方式来选择其中的一家来进行评估。
但是，在实际执行过程当中，很多地方的部门直接就跳过了，直接就给指定五家或者十家评估机构，企业就必须从这里边选。首先告诉大家这样肯定是不合法的，法律规定必须要先由被证书人来选定。企业主可以去北京、上海、广州等去选定，可以跨区域，只要符合资质的，不一定非在本地选定。但是，有的地方部门为了怕失控往往要求人们必须在本地选定，这是不符合法律规定的。评估机构是可以跨区作业、跨区评估的。找外地的评估机构可能让征收更公正、更公平和地本地的评估机构进行一个竞争，这样才能更公平地进行评估。
所以，在国有土地上企业征收和拆迁过程中，经常面临一个非常重要的问题，可能是咱们很多企业主产生疑问的一个重要原因。为什么我的房屋评估评出来的钱比外地评估机构评出来的钱怎么差距这么大呢?之前我们曾经接触过到的有的差了三至四倍，还有的相差四至六倍，那这个简直差距有些大了。当然这种情况还是很少的，一般企业差一倍就了不得了，何况差那么多倍。
另外，如果说真由企业主自己来选定，大家可以从网上找一下，但是，前提一定要行政主体出具明确的说明，也就是说企业选择的评估机构主管部门允许企业选择或者授权企业选定。特别要注意不能说选完了之后也花了评估费了，结果主管部门不认，这个往往很多时候都会出现这样的情况，这就是法定的评估机构选定的一个过程。
关于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构选定的过程，其实集体土地上企业拆迁、征收评估机构的选择，目前没有一个明确的规定，但是，很多地方都是参照国有土地上的相关规定来进行，很多地方是由行政主体和企业协商选定评估机构。大家可以协商来选定一个评估机构，而不是说由行政主体直接指定或者从其指定的三个、五个里边选定一个，那和变相的指定其实没有任何区别了。
之所以法律规定了评估机构的选择程序，其实更大的程度上还是为了解决公平公正的问题。2020年1月1日颁布了新的《土地管理法》规定了集体土地征收过程当中，集体土地上的这些企业如何征收、如何拆迁，但是，实施条例还没有出台，将来有可能会对评估机构进行规范，会参照国有土地上的程序进行。可能会有一个长足的进步和发展，但是目前为止一般各地采用的方法还是双方共同选定评估机构。
关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁评估标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的还是非常清楚的，应当不得低于周边类似房地产的市场价格。那么，什么是不得低于周边类似房地产的价格?很多企业都对这一点特别疑惑，比如说周边没有卖企业厂房的或者跟企业原来一样性质的，确实存在这种情况。
但是，国家规定不得低于周边类似房地产的市场价格，企业主可以看一下您企业被征收的这些房屋是属于厂房、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。在工业用地上是可以建办公楼的，根据2008年当时老的国土部有个专门土地建设指标的通知。通知中提到占地面积只要不超过百分之七，占地面积不是建筑面积，只要不超过百分之七是可以用来建设办公楼、食堂等等这些配套设施是允许的，房屋的性质也属于办公楼。
这里的房屋根据590号令的相关规定，只要参照周边类似商业房或者办公用房的补偿标准就可以，但是呢，相应的土地出让金可以进行适当的。打折这个扣除。
然后可以分几块来说，如果工厂里有办公楼、有宿舍、有食堂这种的，就要参照周边类似的房地产市场价格，这才符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。另外，常见的厂房如果周边没有类似的房地产，那么，大家可以计算一下如果假设周边有房地产，可以用假设开发法，假设你周边有这样的房地产开发卖标准厂房的，那他的售价至少应该包括土地价格、建造成本、开发商的其他成本和开发商的利润至少包括这四大块。那么您可以计算一下假设有这样的国有土地上的房产应该卖多少钱?各地不一样，因为土地价格不一样，建造成本不一样，甚至人工费用等等这方面也都不一样，所以，各个地方是不一样的。
有的地方五千到一两万的都有，但是，不会太低，为什么呢?因为现在的建造成本很高，一般很多厂房的建造成本就达到了两千三千，甚至之前我们曾经遇到青岛某企业厂房，光建造成本就达到了五千多，加上土地价格，加上开发商的成本，再加上开发商的利润，那可能就一万多了。所以大家遇到如果没有类似房地产参考的，大家可以计算一下，但是，按照法律规定是不得低于这个标准的。
那么集体土地上房屋评估的标准如何计算呢?其实集体土地上有它的特殊性，在最初集体土地是不能上市交易的。不能上市交易，那就意味着土地没有价值，然后土地上的房屋也没有流通，也没有价值。但是，2020年1月1日开始发布了相关规定，集体土地经营性用地是可以上市的，在北京现在已经开始试点了，甚至招牌挂都已经完成了，都已经试点了。这样的话，那就要参照国有土地上的企业标准来进行执行了。因为它同样是可以流通，同样是有价值的。
现在疑惑的是2020年1月1日之前发生的这种集体土地上的征收，这种厂房的价值如何来认定?一般地方的行政主体的做法是如果在城市规划区内，一般参照可以参照国有土地的标准来执行。如果在农村，那么可能真的要补建造成本了，就按重置价格来进行评估。什么是重置价格呢?就是按照重新建造一个这样的厂房需要花多少钱这样的重置标准。
大家都知道在评估标准过程当中有几个方法，一个是假设开发法，就比如刚才提到的周边没有这样的厂房，如何来制定标准呢?就可以用假设开发法。还有成本重置成新法，重置成新一般适用于设备和其他的地方，比如重置一个围墙，再乘以它的折旧率或者比如设备一千万买的，现在八成新，那就赔八百万，这种就是重置成新法。
还有一个重要评估方法是市场比较法。市场比较法就是刚提到的不得低于周边类似房地产的市场价格。这个就是市场比较法，也是在企业拆迁、企业征收过程中当中普遍运用的一些方法。但是，在企业被征收被拆迁的过程当中，有没有使用这几种方法呢?有可能没有。因为我们接触到的相当一部分案子，地方相关部门直接用成本法进行评估，有没有法律依据呢?那显然是不合法的。企业主要熟悉这些知识，然后向相关的人员进行咨询，勇敢地通过法律的途径维护自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
