近期有开发商来北京楹庭找律师咨询相关的法律问题。该开发商因为它当时拿完地以后，规划是分一期、二期、三期工程，一期工程在启动的时候，二期工程的征收给下发了文件，后来在一期工程进行的过程中，没有在二期工程的地块实施征收，等到一期结束以后，二期已经过了两年了，后期再去征收的时候，征收文件已经过期。
后来因为当时拿地的时候，合同里边也写的是毛地，现在因为二期工程没法继续进行，也不再出征收的文件，像这种情况开发商应该怎么办？路永强律师对这类问题进行了分析。
在办理案件过程当中，遇到的特别多的一些案件是在新法与旧法交接过程当中，一些历史遗留的问题，比如刚才问到的问题，开发商一开始和主管部门合作签订的合作协议，包括招商引资协议，或者是叫棚改合作协议等等，类似的这种行政协议约定，进行三期项目的开发，一期二期三期逐步进行，但是一期完成，开始出售之后，二期再进行征收的时候，发生政策变化法律规定也有了相应的变化，结果导致二期和三期无法继续推进。
这样的问题很多，但是咱们要好好分析一下，对于二期没有完成，前期征地或者说城中村改造，出现类似问题的原因主要是两个方面：首先如果是因为主管部门换届选举、规划调整等主观的原因造成的。其次是非公共利益原因造成的，这个无疑是由主管部门来承担法律责任和赔偿责任。
《优化营商环境条例》31条规定得很清楚，高院的规定也很清楚，但是还有一个原因，有可能会造成这种情况。因为公共利益的需要，比如说国家对整体规划进行了调整，用于公共事业或者是道路交通这些基础设施的建设需要，已经不允许开发商再进行二期三期房地产的开发。如果真是这种情况的，属于公共利益的需要。
《优化营商环境条例》 第三十一条 地方各级人民政府及其有关部门应当履行向市场主体依法作出的政策承诺以及依法订立的各类合同，不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由违约毁约。因国家利益、社会公共利益需要改变政策承诺、合同约定的，应当依照法定权限和程序进行，并依法对市场主体因此受到的损失予以补偿。
如果是因为公共利益的需要，改变原来作出的承诺或者不履行原来的协议的，不需要承担法律责任，但是要承担补偿责任。补偿责任要对行政相对人因此造成的所有的损失，包括直接损失或者适当的经济上的一些损失，包括前期的投入要进行补偿，这就是补偿和赔偿的主要的区别。
根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。
本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
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《优化营商环境条例》31条规定得很清楚，高院的规定也很清楚，但是还有一个原因，有可能会造成这种情况。因为公共利益的需要，比如说国家对整体规划进行了调整，用于公共事业或者是道路交通这些基础设施的建设需要，已经不允许开发商再进行二期三期房地产的开发。如果真是这种情况的，属于公共利益的需要。
《优化营商环境条例》 第三十一条 地方各级人民政府及其有关部门应当履行向市场主体依法作出的政策承诺以及依法订立的各类合同，不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由违约毁约。因国家利益、社会公共利益需要改变政策承诺、合同约定的，应当依照法定权限和程序进行，并依法对市场主体因此受到的损失予以补偿。
如果是因为公共利益的需要，改变原来作出的承诺或者不履行原来的协议的，不需要承担法律责任，但是要承担补偿责任。补偿责任要对行政相对人因此造成的所有的损失，包括直接损失或者适当的经济上的一些损失，包括前期的投入要进行补偿，这就是补偿和赔偿的主要的区别。
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