房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
房屋办不了不动产证，这个历史遗留问题终于解决了!今年在1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。
发布背景
这份文件的发布很及时，解决了之前很多的历史遗留问题，文件发布的背景，我们认为是在解决历史问题导致的登记难的问题，加大解决以前法律法规相关的无法解决的问题，比如国有土地上已经出售的城镇房屋历史遗留问题。孟律师办理过很多拆迁类案件，在这类案件过程当中也发现很多是属于历史遗留的问题。
该文件出台的背景本身是解决历史遗留问题，但是从另一个方面来说，也是为了解决当下的行政机关在实践过程中没有做到位的一些地方，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。在拆迁过程中，遇到大量的手续不全的问题，导致了在征收时对补偿的相关问题无法得到很好的解决。
该《通知》的发布也是更好的实施2020年1月份作出的《优化营商环境条例》，加快解决一些办证难的问题。在企业招商引资的过程中，也反映出很多房屋产权办证难的问题。原因有很多种，比如行政管理可能不规范，也有企业本身自身的一些问题，不积极主动地去办理，导致了一系列的问题。所以该通知的发布会很好的解决历史遗留的问题，同时也是为了解决当下的办证难的问题，也可以解决以后征收过程中，出现很多类似手续不全等原因导致的补偿无法确定的问题。
适用范围
该通知适用的范围主要是针对国有土地上出售的城镇房屋，那么对于集体土地上的一些住宅，该文件没有针对集体土地上的一些住宅，比如说很多小产权房的问题，也就是集体土地建设房屋进行商业房出售。因为按照法律的规定是按照国有土地上建设商品房进行出售，集体土地是不允许建设房屋进行出售的，也就是我们通常所说的小产权房。
重点内容解读
那么对于小产权房手续的办理，该通知文件并没有作出规定。对于适用的范围就是国有土地上房屋，对国有土地上出售的商业、办公、工业相关的也参照这种执行。国有土地上出售的商业办公房屋应当属于办公，对办公与工业上的用户在我国目前很大部分的地方存在着工业用地手续不全的情况，包括房屋产权手续不全导致的历史遗留问题。
原因一方面是行政管理不规范，另外一方面很多是企业主本身的法律意识比较淡薄。企业主往往认为这个地是我买的，认为已经占用甚至说已经交了钱，认为这个东西就是企业的。对办理手续的意识并不强烈，法律意识淡薄。但是在手续方面，企业主根本就没有去重视，所以导致了存在很多手续不全的问题。
在办理企业征收拆迁的案例过程中，经常出现这种没有手续的问题。提醒将要面临征收的企业主，或者将来会面临征收的，或者说对目前的手续不全的这类情况应当借此机会去办理相关的手续。
具体的内容主要包括哪些
那么我们来看一下《通知》中具体的内容主要包括哪些，对于用地手续不完善的问题，哪些手续不完善的情况呢?比如说行政主体主导的一些安置房、棚改房、经济适用房等等，这类房屋因为在征收过程当中，往往会发现安置房资金的问题等原因没有办理相关手续或者手续不完善。那么对于这种情况可以补办用地手续，可以按划拨、协议出让的方式办理相关的手续。对安置房、棚改房这类的房屋应当说有一些存在手续不全。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。
对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
在企业征收过程中，也会发现存在安置房交房以后好几年都没有办手续，当然原因有很多种，也引发了一系列的问题。交房不办手续或者说因为种种原因手续办不了，所以这类问题应当要积极地给予办理。对于行政机关事业单位有的利用自己的自有土地建设房改房等这类情况，房屋完全私有化，这类房屋也可以按照划拨的方式或者协议出让的方式补办相关的手续，所以对于手续不全的一些问题，可以去办理。
那么现在该通知发布之后，对于其他的一些建设项目就按照地方的实际情况、不同的时间段、根据不同的类型可以采取划拨协议的方式进行办理。因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。
对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，报地方行政主体同意，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋是因为房屋办理了所有权登记，但是缺少划拨中间的环节等一些手续。对于这类的缺少环节的，要给予办理，可以进行办理。
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题
关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。
什么叫证缴分离?办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢?我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。
对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。
关于未通过建设工程规划核实的问题
关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。如果说因为时间较早等的原因，不具备补办条件的，时间太久了，对这类情况也不是完全不可以办。
在现实当中出现这种问题的也有很多，那么对于这类问题要去审查是否符合当地的空间的一些规划。地方行政主体同意后，自然资源主管部门按现状出具认定核实意见，符合规划的，自然资源部门应当出具规划核实意见。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。
因为历史的原因，时间较早的，比如十年、二十年太久的，那么这种情况是否去办手续呢?我们认为该通知文件发布之后，要审查是否符合当地的空间规划、是否符合城市的发展规划、土地利用规划和城市规划，符合的情况下，应当出具认定核实意见然后办理相关的手续。所以对于历史遗留问题，尤其是针对时间较早的原因未办理的，应当及时去办理。
《通知》发布之后应当去积极主动办理相关手续。这类企业主中我们也发现很多没有手续，那么应当要足够的重视。这是一次机会，要引起足够的重视及时去办理相关的一些手续，该办理手续办理手续，该补办手续补办手续，防止在以后的过程当中或者将来的比如说买卖过程当中，或者说将来的征收过程当中产生不必要的一些纠纷，也是对自己的利益的一个保护。
关于开发商主体灭失的问题
关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路的问题、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。那么对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
也就是说，对开发主体已经灭失了的，由主体来承接。这一点不用担心，如果没有承继单位以及上级主管部门的，可以由行政主体指定的机构来进行申请。所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。还有对于灭失的首次登记跟转移登记也可以一并办理，比如说首次登记跟转移登记不一致，这时候也可以一次性进行办理。
首次登记和转移登记时对主体灭失情况予以记载，已办理首次登记的，购房人可单方申请办理转移登记。对已经办理了首次登记，但是没有办理转移登记的。对于这种情况可以去直接单方申请转移，所以对开发建设立主体灭失的一些问题，也是可去办理。《通知》中规定了应当由谁去办理，登记如何登记都作出了相关的规定。
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题
关于分散登记的房屋、土地信息不一致的问题，登记的时候尤其要重视，房屋的用途、土地的用途跟实际不一致的情况，在现实生活中比较多，比如虽然是住房，实际用途是商业或者是工业或者商铺，实际用途和登记的用途不一致的。该文件中明确指出没有经过批准的，不得改变已登记的不动产的用途。比如说对于原先已经登记了用途的，原来是什么用途，就是什么用途。但实际上有些是不一致的，仍然以原登记的为准，如果说需要改变，那么要经过依法批准才能改变，没有经过批准的是不能改变土地用途的，这里要注意一下。
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
对于房屋多次转移的问题，多次转移土地使用权未同步转移，导致房屋土地权利不一致的，房屋的登记跟土地信息登记不一致的。如果权属关系是清晰没有争议的，那么房屋所有权人可以直接申请办理房屋、土地主体一致的不动产登记。
对于有些房屋、土地有合法权属来源的、未超过市场范围的、无调整宗地需求的，可以分别办理不动产登记。关于房屋、土地信息不一致的，也列举了一些办理过程以及办理的原则。文件的发布目的还是为了避免以后再出现类似问题，比如手续不全的问题，根据“缺什么补什么”、“谁审批谁负责”的原则，明确责任主体，加快推进。
在《通知》文件里提到对于这类没有手续的问题，也明确加快办理。各个地方的相关部门一定会发布进一步细化的具体事项。关于小产权的问题，目前来看管控还是比较严格，根据相关文件还是进一步确定不允许办理相关的手续。
为了解决历史遗留问题，强调交房办证，办了房证的土地，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了以后在这个过程当中也会有具体的一些事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化，比如说开发商灭失、税欠交根本就交不了这些款项怎么办。
对于这类问题钱如何去交，由谁去交的问题，将来还会有一些细节性的规定，所以总的原则上目的就是减少、解决以前的历史遗留问题。在相关的企业征收、政企纠纷的案例过程当中出现比较多的是企业的厂房存在没有手续或者手续不全的一些问题。有很多企业它本身是符合条件的，在办理过的一些案件中，有的已经有二十年了，但是土地的手续合同签了，钱也交了，房子也用了，但是还是因为种种原因导致没有给及时办理相关手续，一直拖到了十几年，拖到现在，导致了将来在征收的过程中，补偿时发生了纠纷。
所以该通知文件的发布也对此类相关手续不全的，符合办证条件的手续不全的情况提供一个良好的契机。在该通知中特地强调国有土地上出售的商业、办公、工业用房，有的不单纯是工业用房，也是可以按照本通知执行。
该通知文件的发布解决了很多违建问题、税费的问题以及土地出让时土地信息不一致的问题等等。对于存在这种情况的，手续不全的，应当说要去抓紧办理，以防止在以后的交易过程中产生一些纠纷，或者将要征收拆迁的应当要及时的进行办理，也是维护企业自己的合法权益。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
